經過第一季度的熱銷，恒大地產(03333.HK)總算找到了漲價的時間節點，以補回成本上升導致毛利下跌的缺口。

     消息顯示，該集團于日前悄然提升旗下樓盤售價，幅度從幾個點到數十個點不等，部分區域公司也開始按照提價后的價格進行銷售。不過整體而言，該公司提價幅度并不大，頗有試探市場反應的意味。

     調價契機

     恒大地產日前披露的月度銷售數據顯示，今年3月的合約銷售金額和合約銷售面積都出現了增長，增幅分別為55.9%及62.2%。第一季度，該公司共實現合約銷售金額177.2億元，同比增114.4%；實現合約銷售總面積約為283.9萬平方米，較同期增長118.5%。

     如果按照恒大地產全年銷售1000億的目標，其第一季度的完成率為18%，明顯好于去年同期水平。

     也正是因為市場趨好，為恒大地產調回銷售價格提供基礎。數據顯示，該公司今年前兩個月的合約銷售均價為6190元/平方米，而3月的合約銷售均價已達6340元/平方米，明顯高于1、2月的均價水平。在3月份拉動下，該公司第一季度銷售均價也已經達到6242元/平方米。

     這意味著，恒大從去年9月份以來連續多個月低于6000元/平方米的均價水平，已逐步得到修復。

     更有消息顯示，該公司近期再次全國范圍調整售價，將旗下180多個項目中絕大部分產品價格作了幅度不一的上調，幅度從2%~10%不等，個別熱銷項目中的熱銷戶型甚至漲幅高達50%。

     接近該集團營銷部門的知情人士透露：“從4月8日開始，恒大地產統一調價，基本全國每個樓盤都有漲幅10%以上的產品。”

     該人士還透露，恒大地產地區公司已經按照新價格在執行。調價幅度較小的區域包括貴陽、深圳、南寧、蘭州等；而銀川、南京、天津等區域的部分項目調價幅度明顯，約10%。

     對于此次調價行為，另有知情人士稱，因為銷售情況良好的確有些城市和項目價格小幅上漲，但各地幅度不等，甚至有部分產品依然調低價格促銷，公司總體上追隨市場腳步隨行就市。

     修復利潤率

     提價，對于年的恒大地產來說屬于意料之中，也是其修復下跌的毛的必然抉擇。

     數據顯示，恒大地產2011年全年銷售均價6590元/平方米，但到2012年受到宏觀調控沖擊，其全年銷售均價只有5962元/平方米。從月度數據上看，2012年該公司只有3、4兩個月高于6500元/平方米，5月份之后便在6000元/平方米左右徘徊，直到當年9月更跌破6000元/平方米大關，并連續幾個月低位徘徊。

     雖然均價的下跌部分緣于公司在去年積極拓展的三四線城市策略，但因此帶來的利潤受損卻已經實實在在困擾著這家高速擴張的公司。

     其2012年業績快報顯示，2012年，整個集團竣工面積分布于122個項目，累計134個項目實現交樓，交樓金額635.1億元，同比上升5.0%；交樓面積1063.5萬平方米，同比上升12.3%，交樓均價5972元/平方米，較上年6388元/平方米下降顯著。

     交樓均價下降的另一方面，確是近兩年開發成本的上升。其財務數據顯示，恒大地產2012年銷售成本470億，較2011年的413億上漲14%；但營業收入的同比漲幅只有5個點，低于同期成本增幅。

     均價的下降以及成本上漲的“剪刀差”，吞噬了恒大地產相當大比例的利潤。去年，該公司凈利潤從2011年的117.3億元降至91.8億元，同比減少21.7%；扣除投資物業公平值收益的核心業務凈利潤為62億元，按年下降28%。

     有分析認為，恒大地產此前啟動的三四線城市策略是拖累其利潤的重要原因。因為受到調控以及市場飽和的影響，三四線城市去年的樓市表現較差，恒大地產被迫下調售價保證去化率，這也是去年9月后恒大地產月度銷售總額上升但均價下降的原因。

     為了修復價格下跌導致的利潤率下滑，恒大地產高層在今年3月底的業績發布會上強調，希望均價能維持6000元/平方米以上，而且相信今年的市道會好于2012年。

     短期事實證明，市場的好轉正在發生，恒大地產也悄然實施了提價策略。不過，二套房貸可能提高等政策的陰影未除，加上該公司全年超過2000億的貨量，都將為其銷售帶來壓力，因此其價格上漲空間依然有限。