? ? ?北京以及全國很多地方都已經將房地產的調控政策轉向了分類調控政策，即依據不同人群的需求、不同城市的情況，進行分類施策、分城施策。

? ? ?按照目前的分類調控政策，我國低收入人群可以通過保障房來解決居住問題，而高收入人群則完全可以通過市場尋求自身的高端需求。但這種“低端有保障，高端有市場”的調控模式卻忽略了一個相當龐大的群體，即“中間層”的住房需求。這部分人群的特點是經濟能力不足以承受高昂的房價，而國家的保障房政策又難以涵蓋這部分人群，比如教師、醫生、警察等事業單位職工或部分公務員，以及相當一部分的企業白領等。

? ? ?為了解決“中間層”的住房需求，歐美國家選擇了合作建房的方式，美國的社區開發公司(CDCs)，德國的住宅合作社都屬于該形式。而與我國經濟發展情況相似的日本，也有類似的組織，即勤勞者住房協會。20世紀60年代后期，日本經濟進入快速復興和高速發展階段，在這種形勢下，日本在1966年7月制定了《日本勤勞者住宅協會法》，并依據該法于1967年3月成立了勤勞者住房協會。由于該機構的非營利性，所以日本政府除了提供資金支持外，還在稅收方面給予各種優惠政策，使該機構可以提供價格更低的住房。

? ? ?但我國合作建房模式以及該模式下的住房合作社發展明顯落后于商品房市場的發展，目前基本上處于停滯階段。房產定制模式不同于傳統的房地產開發模式。一般而言，在項目啟動階段，企業通過調研收集客戶潛在需求，按照客戶需求研發產品，認購項目意向，通過穩健的資金眾籌模式與客戶形成合作關系，與客戶深層溝通定制項目及產品，最后建設施工、建成交房。這種以在項目中劃撥一定比例進行前置營銷，以“單位組織、群眾自愿、市場化運作、合法合規”的方式，引入部分合作單位“按需定制”的模式，改變了預售制度出現以來，開發商資金成本高的問題。

? ? ?在這種定制模式中，客戶在拿地階段就已經進入項目，相當于成為項目合作方，降低了開發商的銀行貸款資金成本，再通過與企業合作等合法的眾籌模式，規避了法律風險，降低了開發商的融資成本。同時，由于這種模式使開發商與客戶直接對接，減少了中間環節，降低了企業營銷成本，因此可以從很大程度上降低房價。

? ? ?定制模式的特點是模塊化與批量化相結合。因此，企業可以發揮模塊化靈活組合、規模化的優勢，滿足廣泛的行業客戶需求；再通過大批量開發實現規模效益，降低客戶的成本負擔，在滿足客戶個性化需求的同時，實現高效率和低成本。

? ? ?為了滿足定制客戶需求，企業必須有效整合社會資源，提升項目和周邊配套環境的品質，這也使得該項目其他面向市場銷售的住宅，以及周邊底商、酒店、寫字樓等商業地產的價值升級，企業的利潤結構更加健康，也更加具有可持續性。

? ? ?不過，這種房產定制模式的大規模推廣還需要更多配套政策的出臺。首先，企業的初始合作伙伴一般都與其早有業務交集，彼此已經建立起信任關系。在這種情況下，定制模式中眾籌的資金就可以借助合作單位組織的內部平臺，或者引入第三方資金監管平臺，從而增強了員工對房地產開發企業的信任程度。但如果進入本地以外的市場，企業與客戶之間容易缺乏信任，進而導致項目難以順利推行。所以，政府有關部門應出臺更完善的配套政策，鼓勵金融及市場創新，找到更加合理有效的市場化解決方案。

? ? ?其次，由于這種商業模式主要解決“中間層”的住房問題，在給企業帶來利潤的同時降低了項目的銷售均價、引進了優質的配套資源、提升了社區的成熟度、縮短了項目入住周期、促進了社會整體福利的提高。所以政府應該在稅收以及土地出讓方式方面給予企業更多的優惠，鼓勵這種新型商業模式的推廣。