? ? ?有著同樣工作狀態的房企還包括龍湖地產等。他們的共同特點是，兩家公司上周末在北京分別推出的合生世界村、龍湖長城源著項目，當日開盤即日光。合生世界村項目當天共計推出450套房，參與選房人數870人；而龍湖長城源著項目推出400套房，參與選房人數為953人。

? ? ?個別樓盤的熱銷是否意味著樓市的回暖？21世紀經濟報道記者采訪調查發現，在絕大部分房地產業內人士看來，以價換量的調整趨勢并未變化。

? ? ?市場敏感因素：價格

? ? ?據亞豪機構調查數據顯示，上周(8.11-8.17)北京共有9個項目開盤，包括4個改善型項目、2個剛需項目、2個商住項目和1個旅游地產項目，累計供應房源2405套，環比上周大增194%。

? ? ?值得注意的是，除了上述價位較低的合生世界村以及龍湖長城源著項目熱銷以外，上周入市的中高端改善型項目去化率均在80%以上。位于海淀區的純新盤項目京投銀泰·琨御府，8月16日以73000元/平方米的均價首次開盤，當天認購率即達95%；位于朝陽區的首開常青藤，推出均價42000元/平方米的兩棟樓王，價格較上一期上漲17%，仍全部售罄。位于順義新城的龍湖好望山、位于大興的亦莊金茂悅，當天去化率也超80%。

? ? ?然而，21世紀經濟報道記者多家調研采訪發現，業內人士普遍不認為市場回暖，而絕大部分熱銷樓盤操盤手強調了“價格”的重要性。

? ? ?珠江地產策劃總監劉蕓岐稱，合生創展此前的定價都是按照動態成本方式定價。但合生世界村此次推出的450套房，并沒有按照當前土地成本推算定價，而是以6年前拿地的土地成本為起點，再加上10%左右的利潤，最終測算出定價。

? ? ?21世紀經濟報道記者了解到，位于南六環外的合生世界村項目此次開盤價為精裝修9800元/平方米起，均價在12000元/平方米左右。不限購，首付可分期付款。劉蕓岐向記者透露，合生創展如此定價，是為了回籠50億的資金，用于公司階段性經營需求。“不少項目到了工程款結算點，這些是必須要支付的。”

? ? ?京投銀泰股份有限公司副總裁高一軒告訴記者，京投銀泰·琨御府熱銷的原因，一是項目周邊沒有直接競爭產品，需求旺盛；二是定價審慎，包括精裝修。蓄客也較為充分。高一軒感覺到，需求的確存在，但對價格非常敏感，哪怕是單價六七萬的樓盤，購房者也會因為貴了2000塊錢而不買。

? ? ?東亞新華地產營銷管理中心總監賈玉鵬也認為，當下市場環境，價格仍然是制約銷量的主要因素。賈玉鵬稱，東亞印象臺湖項目在降價之前兩個月只賣了20套左右，但降價之后，兩天就賣了20套。

? ? ?調整趨勢未改

? ? ?業內人士普遍認為，部分樓盤的熱銷并不代表市場已有回暖跡象。

? ? ?北京房地產協會秘書長陳志認為，北京目前在售的樓盤約有300余個，四五個樓盤的熱銷并不能代表市場趨勢。目前整體仍處于觀望與焦灼的狀態。

? ? ?高一軒也認同，不能以一個區域某個樓盤的狀態來判斷整個市場的行情。影響房價最主要的兩個因素，即貨幣政策和宏觀調控政策并沒有發生改變。預期沒有發生變化，房地產市場仍然還是跑量的市場。

? ? ?賈玉鵬表示，目前購房者的觀望情緒仍然很嚴重。“一些性價比突出、能滿足剛性需求的樓盤取得了一定的銷售業績，但投資客沒有進場。很多購房者仍然預期年底開發商缺錢肯定會降價。”

? ? ?北京江南投資集團董事長于全在接受21世紀經濟報道記者采訪時也表示，剛需市場在性價比突出的情況下，成交量還可以，但大戶型以及豪宅并不好賣。而外地一些高庫存存的三四線城市，三到四年內能緩過勁來就不錯了。位于朝陽東南四環外的低密度現房江南山水，起價僅為3.65萬元/平方米，相對北京市場同區域、同環線、同類產品而言，欲以底價銷售方式突圍。

? ? ?亞豪機構市場總監郭毅分析，8月個別項目售價已降至與同區域歷史成交的地價水平相近，市場底部的契機已經出現，部分購房者出于抄底心態試探性入市，帶動樓市成交有所復蘇。統計顯示，近期降價或平價入市的項目，均取得不俗成績。但目前成交量主要集中在降價及低于預期開盤的項目中，市場并未出現整體的趨勢性回暖。

? ? ?此外，自住房項目的集中網簽，也是這幾周樓市成交量維持高位水平的重要原因。據統計，上周自住房項目當代采育滿庭春MOMA共成交523套，在全市總成交量中占比23%，位居商品住宅成交排名首位。

? ? ?一些樓盤不過是在制造熱銷氣氛。亞豪機構監測顯示，上周開盤的龍湖好望山、亦莊金茂悅兩項目，分別僅推出43套、60套房源，即使按去化率超過80%計算，當日銷量也僅分別是35套、48套而已。首開常青藤上周也只推出87套房源，而該項目今年一共推盤三次，每次推貨量都在140、150套左右，可見，漲價之后，開發商推量的底氣也虛了不少。

? ? ?郭毅認為，項目通過銷售控制，減少單次開盤量，或拉長項目蓄客期，以換取每次的高認購率，是目前不少開發商都會采取的做法，通過人為制造熱銷場面，在觸動購房者置業需求的同時，也有利于開發商后期的提價加推。