? ? ?有業(yè)內(nèi)人士指出：“從供求關(guān)系來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的產(chǎn)能過(guò)剩在短期內(nèi)難以緩解，高庫(kù)存仍困擾市場(chǎng)；房地產(chǎn)投資的吸引力較前幾年大幅降低，樓市瘋漲的幾率大大降低；金融政策短期內(nèi)并無(wú)放松的跡象，也會(huì)成為制約樓價(jià)快速反彈的重要因素。由此看來(lái)，短期樓價(jià)反彈恐怕是難再續(xù)了。”

? ? ?房企扎堆轉(zhuǎn)型

? ? ?日前，萬(wàn)科在廣州的第一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目“萬(wàn)科派”首次向媒體公開(kāi)露面，這也是萬(wàn)科品牌廣州首個(gè)自持的一站式購(gòu)物中心；而一周前，被定義為廣州萬(wàn)科第一個(gè)商務(wù)辦公綜合體的萬(wàn)科云在天河智慧城亮相；另?yè)?jù)透露，今年年內(nèi)萬(wàn)科廣州的度假酒店項(xiàng)目也將誕生，將是萬(wàn)科進(jìn)入酒店業(yè)的“新嘗試”——一年內(nèi)發(fā)力不同業(yè)態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)，對(duì)于一直將絕對(duì)重心放在純住宅開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，屆于短期樓價(jià)反彈難再續(xù)的現(xiàn)狀，無(wú)疑是一項(xiàng)重大的轉(zhuǎn)變。事實(shí)上，今年以來(lái)，住宅市場(chǎng)冷清，使得品牌房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作連連。

? ? ?除了萬(wàn)科，多家大型房企都在近期表示了加大商業(yè)地產(chǎn)投入的興趣。

? ? ?7月24日，龍湖和萬(wàn)科同時(shí)對(duì)外發(fā)布了各自商業(yè)地產(chǎn)的全新路徑。龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉表態(tài)，未來(lái)，龍湖每年將以銷售物業(yè)回款的10%作為上限投資持有物業(yè)，計(jì)劃通過(guò)10~15年的發(fā)展，令商業(yè)地產(chǎn)對(duì)集團(tuán)核心利潤(rùn)的貢獻(xiàn)從目前的5%左右，提升至20%以上。

? ? ?華潤(rùn)置地近期首次發(fā)布了全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略，總裁唐勇稱，2014年是華潤(rùn)置地商業(yè)地產(chǎn)加速發(fā)展的一年，2017年和2018年，華潤(rùn)置地將迎來(lái)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)的高峰期。如果2017年底將華潤(rùn)置地的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)單獨(dú)剝離，將相當(dāng)于一家市值1000億的上市公司。

? ? ?閩系房企巨頭泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森日前也透露，未來(lái)泰禾將堅(jiān)持住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)并駕齊驅(qū)的戰(zhàn)略，力爭(zhēng)3~5年內(nèi)在全國(guó)布局15~20個(gè)泰禾廣場(chǎng)。此外，招商地產(chǎn)近期表示，未來(lái)5年，招商地產(chǎn)用于投資商業(yè)地產(chǎn)的投資額會(huì)從現(xiàn)在的10%增長(zhǎng)到20%左右。

? ? ?盡管一直強(qiáng)調(diào)“重點(diǎn)仍在住宅”的地產(chǎn)龍頭老大萬(wàn)科已悄悄轉(zhuǎn)向多元化發(fā)展。據(jù)透露，萬(wàn)科今年年內(nèi)在廣州區(qū)域要推出三個(gè)商辦項(xiàng)目，包括一個(gè)商業(yè)綜合體，一個(gè)商業(yè)中心及一個(gè)度假酒店項(xiàng)目。

? ? ?商業(yè)地產(chǎn)短期現(xiàn)泡沫

? ? ?此前，萬(wàn)科總裁郁亮就表示，萬(wàn)科除了不斷研發(fā)改良住宅產(chǎn)品，還積極在商業(yè)、酒店、養(yǎng)老服務(wù)以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域完善布局，逐步實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商向“城市配套服務(wù)商”的全面轉(zhuǎn)型。業(yè)內(nèi)人士分析，萬(wàn)科云和萬(wàn)科派的相繼誕生意味著萬(wàn)科開(kāi)啟商業(yè)年，步入多元化經(jīng)營(yíng)。

? ? ?商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)、以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念，泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

? ? ?無(wú)論是商業(yè)地產(chǎn)還是住宅地產(chǎn)，都脫離不了經(jīng)濟(jì)基本面。房企追捧商業(yè)地產(chǎn)，與住宅市場(chǎng)的下行不無(wú)關(guān)系，多元產(chǎn)品有助于分散市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

? ? ?不過(guò)，房企扎堆轉(zhuǎn)型也讓商業(yè)地產(chǎn)面臨高庫(kù)存、高空置率的隱憂。盈石集團(tuán)研究中心8月13日發(fā)布的《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)報(bào)告》顯示，截至今年上半年，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)存量為7000萬(wàn)平方米。“未來(lái)三年供應(yīng)將超過(guò)3300萬(wàn)平方米，達(dá)到47%的增長(zhǎng)率。”商業(yè)、寫(xiě)字樓都面臨過(guò)剩嚴(yán)重的壓力問(wèn)題。

? ? ?這是因?yàn)椋瑖?guó)內(nèi)的投資渠道相對(duì)比較少，商業(yè)地產(chǎn)在消化資金以及地方官員建立政績(jī)、形象工程方面作用比較大，其成為各地政府用來(lái)消化投資和引進(jìn)、改善地方投資環(huán)境的主要舉措。

? ? ?商業(yè)地產(chǎn)上的項(xiàng)目多，缺乏政府層面的規(guī)劃和引導(dǎo)，導(dǎo)致大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積很大，卻陷入后期招商困難、同質(zhì)化嚴(yán)重的困境。即便招商成功，后期經(jīng)營(yíng)也異常困難，營(yíng)業(yè)收入和租金收入非常不理想。

? ? ?“內(nèi)地商場(chǎng)空置率很高，這些空置的房除了養(yǎng)老鼠之外，還有什么用處？”在日前舉行的2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗曾直言。德意志銀行亞太區(qū)投資銀行執(zhí)行主席蔡洪平也指出，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在走向調(diào)整期，大量的商業(yè)地產(chǎn)泡沫會(huì)被擠破。