? ? ?《通知》中最突出的是，明確要求各地合理安排住房及用地供應規模，優化住房及用地供應結構，在樓市高庫存地區，減少住宅用地供應量直至暫停供應，允許調整不適應市場需求的住房戶型，允許未開發房地產用地轉型。這兩點，都突破了2006年出臺的土地限制供給政策。如將這個新政的政策語言化為樓市的實際商業行為，那就更清楚了。實際就兩件事：可根據市場狀況研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，用于新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設；地方政府可整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地。

 

? ? ?看到這里，就可以清楚看出本輪樓市新政的用意：當下的樓市需要有政策來支撐一下了。

 

? ? ?倘若單純從房地產投資和樓價的前后幾年比較，可以說我國樓市泡沫已經擠出，起碼可以說得到了有效控制。但要是換作以個人或家庭收入與房價相比，尤其京滬穗深一線城市的個人家庭收入與房價相比，則當前的樓價遠未達到10至15年收入可買一套普通商品房的標準。一線城市的樓市泡沫依然沒有化解。

 

? ? ?當前經濟下行壓力沉重，政府已出臺的多種刺激政策見效很慢。這與房地產業的低迷有關，房地產業的低迷引發了其上下游產業的連鎖反應，拖累了整體中國經濟。直線下跌的樓市既不利于我國經濟的正常運行，也不是樓市泡沫溢出的正常方式。樓市發展須穩定，樓市泡沫擠出也須采取漸進的方式，即使沒有擠出，也不能畢其功于一役。因此，在當下這個時候，對樓市無論是“托”還是“救”，似都有必要。問題是，樓市新政中那兩個可以化作商業行為的做法，是否可行？是否有利于房地產市場的規范建設，進而有利于進一步市場化改革？

 

? ? ?“地方政府可整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地。”雖然這一行為客觀上是了穩定樓市，但地方政府在具體操作上必須運用商業的、市場化的手段。

 

? ? ?地方政府有為市民提供保障房、安置房的服務義務，也有向市場購買服務的權利，但卻沒有直接參與市場的權力。因此，地方政府只有在獲得了保障房、安置房的資金之后，才有權去市場購買相應數量的商品房。這樣的購買不能超過其所擁有的資金量，而且還須符合市場規則，不能有意提高購買價格。這種購買應是公開、有競爭的。相對來說，做到這一條容易些，后面一條就難了。

 

? ? ?允許“未開發房地產用地的用途轉換方案，用于新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設。”這一條不但有利于房地產去庫存，有利于穩定樓市，而且是最優化配置土地資源，也有利于發展新興產業，有利于經濟結構調整，有利于經濟轉型。然而，不同性質的用地在拿地時成本差距較大，以北京為例，2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價為每平方米14557元，而商業服務用地的樓面均價僅為每平方米8549元，如果涉及養老、文化、體育等用地，地價水平還會更低。那么，允許已拿地的開發商轉換用途，是否退還其當初拿地的地價呢？這里重要的不是退多少，而是如何反腐，防止利益輸送，重要的是，不退地價，使開發商由于政策變化而遭受經濟損失；可退或補償改變用途的開發商的地價，顯然又不符合市場風險和機會均等的原則。怎么處理，得細細思量。

 

? ? ?樓市新政的具體執行，不僅在于財政金融政策的配合，更要緊的是，促使中國的房地產市場繼續往規范化道路走。