“80萬元的日子還會遠嗎？”

　　 “董藩說25年后北京房價要漲到80萬，這太不可思議了！”這位網友所針對的正是北師大房地產研究中心主任董藩在最近參加某論壇時提出的一種推論：“過去10年里，中國的房價按照11.6%的平均增速增長。北京這樣的大城市房價增速每年超過15%。按照這個速度，25年后北京每平方米房價超過80萬元非常容易。”此觀點被現場媒體報道后，立刻引起了網友的廣泛吐槽。

　　 面對無數網友的口水，董藩也毫不示弱，隨后多次在微博上不斷補充自己的觀點――

　　“全國升至9萬，年均漲11.4%，北京漲至80萬，年均漲15.7%，此漲幅奇怪嗎？”

　　“絕非說只有房價漲，收入不漲，不發生通脹。其次，買房的錢不僅源于工資，還有財產收入、信貸支持等。”

　　“在京、滬、深等城市，有套房，等于有臺印鈔機。你有多套房，就等于有家造幣廠！”顯然，在董藩看來，未來房價的持續上漲將不可避免。

　　董藩還舉例說：“1987年全國平均房價408塊錢，那時候北京就是500塊錢，如果這個時候我們告訴你全國均價會達到6000元，北京、上海達到20000元，打死你也不相信，那時候任總（任志強）也不相信……此外，今天（9月4日）下午，融創以21億元及異地建27.8萬平方米醫院競得北京農展館地塊，折合樓面價每平方米73099元，刷新今年北京單價地王紀錄。10萬元的時代迎面而來了，80萬元的日子還會遠嗎？！”

　　董藩此番言論背后的理論依據是，房地產是一種財富分配機制，只要投資進來，在高成長沒有結束之前，一般小的投資就可以獲得大的資產。因此在未來相當長的時間內，至少在20年內，房地產仍然是最好的投資品。

　　只因房價還在漲

　　其實，董藩歷來就和任志強一樣，是房價堅定的看漲派。早在2011年，董藩就在某活動上表達過類似觀點。他反復強調“中國的房價真的不高”，“北京房價沒有泡沫”。他認為，如果房價真的已經過高的話，意味著市場上根本沒人買得起，也意味著沒有成交量，但實際并非如此，僅萬科一個企業就有上千億元銷售額。2012年年底，董藩首次在公開場合提出北京房價25年后最少漲到80萬元的觀點，一時輿論嘩然。幾天后，董藩到南京參加活動時，也對當地媒體表示，“25年后，南京房價至少也要漲到40萬~60萬元/平方米”。

　　此次的冷飯重炒之所以會再度引起社會強烈關注，很重要的原因在于許多人發現，被壓抑已久的房價似乎又有重新噴發的跡象了！

　　一方面，截至今年8月，“百城價格指數”已經連續15個月環比上漲，北京等重點城市的房價更是領漲全國。同比來看，全國百城住宅均價與2012年8月相比上漲8.61%，其中北京同比漲幅高達22.49%！

　　另一方面，由于部分城市供應不足，政策面寬松、購房者觀望情緒進一步緩解等因素，近來房地產市場成交量的大幅上升，也造成存量房庫存量下降明顯。數據顯示，重點城市存量房消化周期幾乎都在11個月以內，上海、武漢、成都、重慶這些城市的消化周期僅10個月，北京、廣州、深圳、杭州、南京等城市的消化周期更僅為6個月。無論從理論上還是歷史經驗上看，過少的庫存都很有可能造成房價大幅上漲。

　　與二級市場的熱火朝天相呼應的是，房地產一級市場同樣好不熱鬧，“地王”與“日光盤”比翼齊飛。中指院數據顯示，8月全國300個城市成交樓面均價為1277元/平方米，同比上漲41%；其中住宅類用地成交樓面均價為1778元/平方米，同比上漲43%。同樣是在8月，全國300城市月度住宅用地溢價率同比增幅也漲至21%，為年初以來的最大值，較去年同期上漲16%。

　　事實上，購房人的擔心并非沒有道理。總體來看，這一輪房地產調控的核心在于以限購、限貸等手段來抑制需求，卻并沒有消化需求。如今我國經濟存在較大的下行風險，許多人擔心調控一旦放松，房價將再次成為脫韁野馬，哪怕調控維持現狀，政策的邊際效應也會逐漸衰退，依然難以抑制房價的上漲。

　　支持者：房價沒漲錢變毛

　　盡管當下房價依然有強烈的上漲沖動，但這是否就意味著25年后北京房價真會漲到驚人的80萬元呢？這個問題似乎很難給出一個標準答案。

　　支持者認為，房價漲不漲的關鍵不在房價本身，而在貨幣發行量。今天北京房價和25年前相比，的確增長了好幾十倍。在這20多年中，價格增長了數十倍的并不只有房價，還有許多其他商品。當時在北京市中心吃一碗牛肉面只有幾毛錢，現在恐怕10塊錢也不一定吃得到。誰敢說25年后，牛肉面不會賣兩三百元一碗呢？一樣的道理，回到25年前，說2013年北京房價會漲到幾萬元一平方米，又有幾人會相信呢？可見，董藩的推論并非癡人說夢，異想天開。說到底，不是房價漲了，而是錢變毛了。1990年，中國的M2余額為1.53萬億元，現在則超過了100萬億元，23年間增長了60多倍！只要貨幣依然高速超發，真實物價依然快速上漲，房價沒有不繼續漲的道理。

　　高策地產服務機構董事長陶紅兵則認為，北京房價走勢有一定的特殊性。因為在城市化過程中，北京房地產市場實際上是面向全國的，所以北京的房價不應由北京人的工資性收入來衡量高低，而是應該由全國有錢人的收入來衡量。畢竟，“北上廣”這些一線城市匯聚了全國最好的教育、醫療、文化、娛樂、金融、交通等各種資源，也孕育著最多的創業機會和高薪崗位，有錢人希望在北京買房安家享受北京的各種資源，窮人也希望在北京謀求一個落腳之地以實現自己潘磕嫦拿蝸搿

　　從正面的角度看，隨著國民收入的不斷提高，尤其是十八大報告明確提出到2020年實現居民收入翻番的目標。不管屆時的“翻番”是實打實的還是靠貨幣超發助推的，老百姓手里的錢都會變得更多。假如8年翻一番，以此類推，25年就可以翻4番，加上持續的城市化帶來的只增不減的市場需求和北京土地資源的稀缺性，即使到那時，北京房價沒有達到80萬元的天價，漲到20多萬也是稀松平常的事。

　　事實上，今天北京和上海一些市中心的學區房，由于供求嚴重失衡，導致如今一些熱門小區的房價已經漲到了6位數。在不少老百姓眼里，學區房的價格真是高得太離譜太不合理了。然而知名經濟學家金巖石早就指出過，所謂的合理房價本就是個偽命題。因為在市場決定價格的樓市中，買賣即成交，存在即合理！只有不承認市場定價的人才會提出房價是否合理的質疑。

　　金巖石進一步指出，中心城市商品房市場有兩個可比價格，一是均價，二是天價。人口的流動性越強，城市的財富效應越強，均價和天價之間差距就越大。金融中心城市的均價/天價比率差別很大，差價最低的如倫敦是3~4倍，差價最高的如中國香港為10~11倍。由于人們都想進北京，因此他預計帶來的結果是北京四環內的均價將在未來5年之內上升到6萬元/平方米左右。若按中間比率計算，就會看到北京的豪宅在30萬元/平方米至50萬元/平方米。金巖石給出的結論是：“如果北京賣不出30萬元/平方米以上的天價，那是開發商的恥辱。”然而由于部分媒體的斷章取義和網友的誤讀，去年金巖石的這一言論也在網絡上引發強烈的質疑。

　　反對者：房價不會永遠漲

　　 當然，反對董藩觀點的也大有人在。北京工商大學教授陳及就認為，假如房價每年漲15%，那貨幣供應量也得以不低于15%的速度增長。但從宏觀貨幣政策角度來考慮，貨幣財政政策不可能如脫韁之馬失去管制，中國政府不可能允許CPI長期持續這樣漲下去。另外從貨幣支持和真實購買力來看，將來中國經濟增長也不可能長期維持在15%以上，過去也沒有達到這個水平。既然收入無法支持住房價格的上漲，住房價格從何產生呢？即使將來大白菜一百塊錢一棵，北京房價也很難漲到80萬元一平方米。

　　知名房地產投資專家蔡為民(博客,微博)也無法認同董藩的觀點。他認為真實的房價走勢千變萬化，必然受制于政治、政策、經濟、金融、社會、市場之變化而出現難以預料的漲跌變化，根本不存在每年穩定增長15%的狀態。至于“以史為鑒”的推論更是無稽之談。往前看25年北京房價漲了40倍，不代表著往后看25年北京房價也會連漲25年。假如投資是一件這么簡單的事，那人人都會成為億萬富翁了。可惜從全世界范圍來看，也從來沒有出現過這種先例。

　　蔡為民認為，中國房價過去這些年的暴漲是改革開放30年來所積累的財富效應迸發的結果。如果一個正值青春期的少年，5年身高可以成長25公分甚至更多，而未來中國經濟將面臨經濟結構轉型升級的陣痛，人口紅利的消失，土地消費人群的減少，這些都會抑制房價上漲。未來30年，中國經濟不可能再重演過去30年持續高增長的奇跡。這就像一個20歲的青年，就算還能長高也非常有限。

　　中國房地產數據研究院執行院長陳晟也認為，董藩的推論不夠嚴密、科學。他推測，未來房價增速一定會和GDP增速相匹配，有可能比GDP增速高出1%~2%。如果GDP能長期維持目前增速，那么房價總體上大概會10年翻一番。假如一套北京的房子現在單價25000元，25年后最多也就漲到14萬元，和80萬元還差得很遠。然而未來25年里，中國GDP真能長期“保7”嗎？答案恐怕只有上帝知道了。

　　背景資料 董藩其人

　　董藩，北京師范大學管理學院教授、北京師范大學房地產研究中心主任、北京房地產學會副會長。

　　由于觀點鮮明、直言不諱，曾拋出過“房價國情論”、“空置率較高是天大的謬誤”、“房地產救國論”等觀點，董藩成了中國房地產學界最受爭議的經濟學家之一。