65.5%的住房為“買得起住房”

　　全美房屋建造商協會和富國銀行最新的一項有關房屋負擔能力指數的調查顯示，2014 年第一季度，65.5%的住房對于收入達到中位數的美國家庭而言是可以負擔的，但在舊金山、洛杉磯、紐約、波士頓和丹佛等房價飛漲的城市，中等收入家庭要想擁有一套住房則難以想象。經濟學家表示，由于這些城市的住房已非常密集，在土地缺乏的情況下，難以通過新建住宅抑制房價上漲，因此房價只會越來越高。與此同時，美國中西部和東北部成為房地產市場最為實惠的地區，主要原因是這些地方有大量的土地可供開發。在全國范圍內，住房承受能力有所改善。盡管收入中位數從2013 年的64400 美元降至63900 美元，但房價中位數也從去年的第四季度的20.5 萬美元跌至目前的19.5萬美元。

　　一項國際調查顯示，美國的房價仍是世界上與居民收入相比較為合理的國家。這項調查依據哈佛大學學者買得起住房指標來觀察，采用一個國家城市中位房價與民眾的中位作為比較參數，如果中位房價是居民中位收入的三倍以下，則為可負擔起住房。而中位房價超過居民中位收入5 倍以上，則為負擔不起住房。該測量指標被世界銀行和聯合國推薦為衡量各國民眾能否買得起住房的一個指標，國際組織在對澳大利亞、英國、加拿大、日本、新西蘭、英國和美國等國360 個城市的調查顯示，在這些城市中有95 個城市為民眾可負擔起住房的城市，其中美國占了84 個。而民眾負擔不起住房的城市有76 個，美國占了23 個。

　　東部和西部地區房價過高

　　美國民眾買房多申請30 年房貸，因此利率對購買住房成本有較大影響。美國銀行在住房貸款上有一條28%條款，即在住房上的支出不能超過收入的28%。在克里夫蘭市，房價中位數為10.2 萬美元，買個相當于中位數價格的房子，屋主使用利率為4.5%的30 年抵押貸款，每月只需還款695 美元，一個人年薪只要有2.98 萬美元就能供得起房子。除了克利夫蘭，中部另外4 個大都市地區的房價也比較便宜。同樣是購買一所中等價位的住房，匹茲堡人只要年薪3.18 萬美元就能養的起房，圣路易斯為3.13 萬美元，辛辛那提為3.19 萬美元，底特律為3.23 萬美元。

　　美國中西部地區房價相對便宜，但東部和西部沿海地區的房價則過高。在舊金山、圣地亞哥、洛杉磯和紐約市，待售房屋價格上漲，早已抹去低利率的好處。在舊金山中位數價格的住房為67.98 萬美元，若以貸款方式購買中位數價格的房子，一年至少要掙13.71 萬美元。圣地亞哥中位數價格的住房為48.3 萬美元，居民需要年薪9.9 萬美元才能供得起中位數價格的住房，紐約市中位數價格的住房為38.89 萬美元，居民需要年薪將近9 萬美元才能供得起中位數價格住房。洛杉磯市中位數價格的住房為40.62 萬美元，居民需要年薪將近8.6 萬美元才能供得起中位數價格住房。住房支出現在已成了美國家庭的第一大開支，不論是租房者還是擁有住房者都面臨這種局面。

　　研究發現，目前80%以上可負擔的待售房屋都集中在中西部地區。紐約市和洛杉磯可負擔待售屋的比例為四分之一。舊金山更低，為七分之一。統計數據顯示，舊金山僅有14%的家庭年收入達到了8.41 萬美元的該市平均水平，丹佛達到該市家庭平均年收入6.25 萬美元的家庭則有50%。

　　表1：美國27個城市供房負擔一覽表

　　城市 中位數房價 供房所需年薪

　　克里夫蘭 102100 29800

　　匹茲堡 120000 30200

　　圣路易斯 120500 31300

　　辛辛那提 121700 31900

　　底特律 110750 32300

　　亞特蘭大 141900 34200

　　佛州坦帕 145000 36400

　　鳳凰城 194300 41300

　　佛州奧蘭多 178000 43200

　　德州圣安東尼奧 169300 44500

　　明尼阿波利斯 188200 45700

　　達拉斯 174800 47700

　　休斯敦 184600 49000

　　費城 201800 50500

　　芝加哥 176900 52900

　　巴爾的摩 224500 53100

　　加州沙加緬度 255800 58100

　　邁阿密 259000 59700

　　丹佛 288400 59900

　　俄勒岡州波特蘭 271900 60300

　　西雅圖 339900 73900

　　華府 358900 78500

　　波士頓 363200 79800

　　洛杉磯 406200 86000

　　紐約 388900 89800

　　加州圣地亞哥 483000 98500

　　舊金山 679800 137100

　　半數美國人為供房縮減開支

　　最新研究發現，隨著住房市場的緩慢復蘇，多數房主和租客很難滿足不斷上漲的住房貸款和租金。由美國哈特研究中心所做的“住房問題調查”發現，在過去三年中，52%美國人為支付房租或抵押貸款不得不在工作、退休儲蓄、醫療保健以及信用卡債務等方面做出重大犧牲。在受訪的白人中，有49%的人表示為了供房不得不做出犧牲，例如多工作少享福。而在黑人中為供房做出某種犧牲的人數比例為63% ，西裔的比例為64% 。。更重要的是，至少15%擁有中等價位住房的美國人每月的住房貸款還款占家庭收入30%以上，長期以來，這一數字被認為是租金/住房貸款還款的最高比值。而在每月償還住房貸款占收入30% 的家庭，有62% 的家庭為了供房只能縮減其他方面的支出，其中27%的人不得不停止為退休養老攢錢，為了供房子先讓養老問題滾一邊吧。有23%的人削減了醫療保險（放心保）的支出，23%的人干脆以債務來養房，生活上的其他開銷拼命地刷卡，結果是信用卡債務大幅上升。

　　調查顯示，越來越多的美國家庭面臨可負擔起高質量住房的挑戰，在貧困線收入或以下的民眾中，有72%的人認為住房負擔是生活中最大的挑戰。在中等收入家庭，有58%的人認為在負擔住房上面臨很大壓力。而在剛參加工作不久的年輕人眼里，75%的人表示他們買不起住房。在有一個孩子的家庭中，也有60%的人表示，住房負擔較重。在住房成本節節升高的情況小，美國民眾為了擁有住房不得不在生活的其他方面做出犧牲，以保證還能擁有一個舒適的窩。82%的受訪者表示，為了保有住房可以去找第二份工作，或是在工作單位加班加點。73%的人認為為了房子他們可以停止退休儲蓄，72%的人采用的手段是加大信用卡的債務，62%的人從醫療保險開刀減少這方面的支出。也有五成多的民眾為了供房，省吃儉用。而四成的人無法承擔住房的過大壓力，認為只好放棄生活標準，在一些不安全社區或學區較差的地方買房。

　　房價上漲對首次購屋者構成壓力

　　美國房價在過去兩年中上升了20%，房價上漲的利好消息是使得數以百萬計的房主走出負資產，抵押貸款數據公司CoreLogic 的最新調查顯示，2014 年4 月，房屋價格比上年增長了10.5%，實現連續26 個月的增長。房價上漲對于現有擁有住房家庭算是個好消息，房子增值了。但對于首次購屋者卻不見得是個令人振奮的消息，因為在過去兩年中美國人的薪水幾乎處于停滯狀態。盡管目前抵押貸款利率仍相對較低，但首付比例、低信用以及更為嚴格的貸款標準成為購買住房的三個最大的障礙，尤其對于年輕人更是如此。美國年輕人買房，很少是靠老爸老媽實行“贊助”，父母甚至不會為孩子買房提供首付款，要買房全靠自己的那點實力。由于就業市場恢復較慢，美國現在依然保持6.3%的失業率，而失業人群的主體又主要是年輕人。即使有工作，相比較而言，多數年輕人的收入不高，要想攢出買房的首付款也不容易，沒有首付款，想貸到住房貸款就很難。調查發現，由于經濟不景氣，84%年輕人推遲了做出重大生活決定的時間。在此情況下，一些美國人似乎已開始給美國夢降溫。近43%受訪者在“住房問題調查”時表示，擁有一個家不再是一個很好的長期投資。三分之二的受訪者認為通過擁有住房來積累家庭財富和資產那是30年前行之有效的方法，今天這招不靈了。超過半數的人表示購房不再具有吸引力。對于租房者，盡管他們中70% 希望有自己的家，但58% 認為租房者和屋主在實現美國夢上一樣成功。

　　2008 年美國房市危機以來，全美有750萬戶家庭的住房成了法拍屋，900 萬戶家庭的住房變成了溺水屋。如此慘痛的經歷，也讓欲購買住宅的民眾三思而行。今年4 月，美國家庭住房擁有率為64.8%，是1995 年以來的最低點。美聯儲的最近數據稱，今年第一季度美國房地產市值增加了1.5 萬億美元，并認為這是美國房市復蘇的好征兆。很多經濟學家認為美國的房市危機已經過去，現在面臨復蘇的大好時光。的確，美國的房價普遍上漲，但由于地區性的差異，好的社區房價飆升很快，但普通社區房價仍在徘徊之中。而最新的調查也反映出多數美國民眾仍對房市持某種觀望態度，51%的受訪者認為美國房市仍處在危機之中，19%的人認為房市真正的泡沫還未到來，只有25%的人相信房市危機已經過去了。

　　美國人不買房的原因

　　受經濟危機影響，擁有住房的美國人比例急劇下降，以至經濟學家和其他專業人士懷疑美國人是否最終放棄了長大成人和經濟成功與購房緊密相聯的老式觀念。房地產網站Zillow 最近公布的報告稱，他們調查了近10%的租房者，這些人均表示明年很可能會買房，而且有信心能夠負擔得起這一巨大支出。也許這一觀點并不很現實，試想，如果想買房的租房者都進入房地產市場，那么首次購房者將達到420 萬之多，這一數字超過2013 年的兩倍。同時，這些購房者還面臨非常現實的不利因素，如庫存偏緊、抵押貸款利率上升、承受能力下降等。數據顯示，與去年同期相比，庫存仍相對緊張，在全國范圍內，房地產市場僅能提供4.7 個月的供應，而為期6 個月的供應才被認為是健康的。同時，目前抵押貸款利率上漲至約4.2%，高于去年的3.3%，無疑降低了購房者的承受能力。

　　在一些州的房地產市場，房價出現大漲趨勢，遠遠超出了低收入家庭和首次購房者的承受能力。出人意料的是，置業愿望最高的城市也是經濟衰退的重災區，如邁阿密、亞特蘭大和拉斯維加斯。不過，隨著房價的上升，對于首次購房者來說置業變得越來越困難。根據全國房地產經紀人協會提供的信息，這三大城市住房可負擔能力下降了20%以上。

　　有人對于美國人不想買房的意愿表示擔憂，認為他們對于經濟還不是很樂觀，或擔心工作的不穩定。但越來越多的經濟學家則表示，真正的原因是住房的供應問題而不是購房者的需求問題。首先是市場上沒有足夠的空置房屋，在房地產市場出現繁榮之前，空置房屋的數量就已出現長期的下跌趨勢。第二是沒有足夠的新建住房，新建住宅銷售仍接近歷史低位，受近期嚴冬的影響，住宅建筑放緩，這意味著房屋庫存水平的緊張情況難以改善。三是可供出售的住宅老舊，4 月份大約有230萬現房正在銷售，但大部分房屋過于陳舊，難以滿足購房者對環境以及位置等方面的需求。第四，處于高位的住房負擔能力也影響著美國人的住房的擁有率。