恒大(3333.HK)董事局主席許家印用16年時間，從無到有創立了一家企業，并使其發展成千億規模；萬達集團董事長王健林1988創業時，公司是負資產，25年后他成為地產界首富；萬科的銷售額從500億跳漲至千億也不過用了短短四五年時間。

     然而，這樣的故事不會重演，領域再也不是創業者的天堂。宏觀調控政策頻出，行業風險越來越大；大公司瘋狂跑馬圈地，中小企業生存空間受到擠壓。

     “不轉型，一定死。”4月9日，永泰地產總裁戴迪若有所思地對本報記者說。

     選擇和放棄

     作為一家資產規模不足100億，年銷售額不超過50億的中小型公司，永泰地產新的戰略選擇是在二三線城市投資做商業體。

     戴迪透露：“未來5年，永泰地產要建造5座高級酒店，3個城市綜合體，年銷售額將達到50億元。”目前，永泰地產已經開發和正在開發的項目面積達350萬平方米。目前，永泰地產旗下正在建造的綜合體項目有3個，分別位于哈爾濱、呼和浩特及銀川，投資額度分別為70億元、90億元和100億元。未來還將會拓展至西寧、武漢等地。

     從區域來看，永泰避開了一些熱點城市。如陽光100董事長易小迪所說，在一線城市做房地產開發，開發商重置成本過高，風險越來越大，賣掉一個項目的收益，還不足以拍一塊新地。

     但做出這樣的戰略選擇并非易事。“用了四年的時間來確定戰略，做了很多的調研，咨詢了很多專家，也研究了很多企業的模式。”永泰房地產副總經理李禮說，“過程其實挺痛苦的，就像做人尋找方向一樣。”

     在此過程中，永泰地產和許多中小型企業一樣，錯過了拿地的機會，規模增長緩慢。有些企業甚至離開了房地產的舞臺。不過，睿信致成管理咨詢董事總經理薛迥文發現，留下來繼續有所發展的中小房地產企業，近幾年主要在做三件事，其一是尋找價值洼地。從資源角度，尋找便宜的土地。其次，進行差異化的產品選擇。如曾有一線城市有開發經驗的地產公司，去二三線城市做商業綜合體。第三是考慮多元化或者財富的重新配置。許多開發商都在思考，要不要轉型去做地產投資商。“他們很清楚，房地產開發是不可能做一輩子的事業，如果想給子孫后代沉淀一些資產，就必須轉型。”薛迥文說。

     做差異化商業

     相比住宅地產，商業地產風險更大，更復雜，除了資金，還必須有更好的理念和運營能力。羅蘭貝格管理咨詢公司合伙人兼大中華區副總裁王榮認為，并不是所有企業都適合轉型做商業地產。

     如果仍延續“以銷定產”的模式，資金肯定難以支撐其商業部分的建設。戴迪表示，永泰地產背靠中發集團這棵大樹，資金不必擔憂。中發集團除地產業務外，還涉足金融、等領域，旗下的合眾人壽去年的保費規模高達80億元。

     依靠大股東輸血、正常的金融機構融資和項目銷售，可以解決資金問題，卻不能保證一個商業綜合體必定成功。李禮認為，理念至關重要，永泰轉型做商業，不能是簡單的模仿。差異化和主題化是避免風險的關鍵。商業部分，永泰60%的部分會采取自營的方式，包括永泰百貨業態、電玩城和電影城。

     永泰城商業部分強調“主題體驗式消費”，集零售、休閑、娛樂、餐飲、會展、康體、旅游及商務等多元形態于一體。韓國“樂天世界”、美國、新加坡環球影城、美國、日本、中國香港迪士尼樂園、廣州長隆歡樂世界都被作為借鑒的對象。通過多功能的交叉運營，使其成為真正的城市功能中心。目前永泰地產已與全球著名的娛樂開發企業、主題公園設計機構等合作，為打造城市主題體驗式購物樂園的全新模式。