也許不遠的將來，除了極少數(shù)一線城市，住宅將不再是稀缺品。政府正在加緊去除住宅的投資投機屬性。而根據(jù)國土部的數(shù)據(jù)，過去8年來供應(yīng)的住宅用地總量，足夠3倍于此的新增人口居住。

     在舊的城鎮(zhèn)化格局中，土地增速遠遠快于人口增速。決策層最近提出，新型城鎮(zhèn)化，將是人口的城鎮(zhèn)化。國土部近期重申，要堅持差別化供地政策，一些存在過剩風(fēng)險的二三線城市將被限制供地指標(biāo)。

     開發(fā)商要面對這種新的變化，萬科、保利等早已開始轉(zhuǎn)型。以傳統(tǒng)的住宅為主的開發(fā)商，未來將向城市運營商轉(zhuǎn)變。

     土地增長快于人口增長

     民建中央副主席、經(jīng)濟學(xué)家辜勝阻在兩會期間指出，過去提城鎮(zhèn)化，更多是土地的城鎮(zhèn)化。據(jù)辜勝阻介紹，過去十年，土地城鎮(zhèn)化的速度是人口城鎮(zhèn)化速度的2到3倍，而新型城鎮(zhèn)化更強調(diào)的是“人”的城鎮(zhèn)化，特別是農(nóng)民工的市民化。

     根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，在城鎮(zhèn)生活的人口有6.22億，但實際上，其中很多還屬于農(nóng)業(yè)戶籍人口，大體上有1.67億人。

     國土部副部長胡存智透露，過去8年來審批的城市住房用地可供2.82億新增市民居住，同期新增市民才1.67億，住宅用地供應(yīng)速度遠遠超過城鎮(zhèn)人口增長速度。但樓市中為何還會出現(xiàn)住宅供應(yīng)緊缺的問題？

     中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，過去在政策上較重視信貸和稅收政策的差別化，相對忽視不同城市和不同區(qū)域的差別化，尤其在土地政策上重總量管理輕結(jié)構(gòu)管理，重增量部分輕存量部分，加減運算明顯不到位。

     國土資源部法律中心、信息中心年初聯(lián)合發(fā)布報告稱， 全國住宅用地供應(yīng)總量11.08萬公頃，超過前5年平均水平29.3%。但在不同城市，存在一定程度分化。去年二、三線城市供應(yīng)量增長速度較快，甚至高于一線城市，個別二、三線城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面積后，有一定的供應(yīng)過量風(fēng)險，仍需要差別化對待。

     國土部于去年下半年強調(diào)差別化供地思路，對重點城市的土地供應(yīng)提出具體要求。今年3月份，國土部在對70個大中城市的統(tǒng)計中發(fā)現(xiàn)，差別化供地政策效應(yīng)已經(jīng)得到初步顯現(xiàn)。重點城市的推地力度正在加大，一線城市表現(xiàn)尤為突出，公開推地量同比增加達177.9%；二三線城市公開推地量同比也分別增加69.4%和75%。

     中投證券報告指出，隨3月底各地“國五條”細則出臺，土地差別化調(diào)控升級。從供給端來看，14個一二線城市明確年住房用地供應(yīng)總量應(yīng)不低于過去5年平均實際供應(yīng)量，為穩(wěn)定房價地方政府將加大推地力度，或?qū)⒕徑庖欢€核心城市住宅用地供需矛盾。中投預(yù)計，未來土地市場整體成交將平穩(wěn)，地價有小幅回調(diào)可能，或?qū)閷嵙﹂_發(fā)商提供補貨機會。

     開發(fā)商向城市運營商轉(zhuǎn)變

     在2012年度的業(yè)績會上，包括萬科、保利、中海外、恒大、碧桂園等開發(fā)商在內(nèi)，均把城鎮(zhèn)化視為房地產(chǎn)行業(yè)中長期利好的因素。

     萬科總裁郁亮稱，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)不是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，而應(yīng)該是城市的配套產(chǎn)業(yè)，在此定位下，萬科已經(jīng)開始了包括商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)食堂、菜市場等住宅配套、附屬物業(yè)的運營。目前地方政府已經(jīng)極少有單獨出讓的住宅用地，而是商業(yè)住宅混合，甚至獨有商業(yè)用地。這也成為開發(fā)商拿地以及進行城市運營轉(zhuǎn)型的壓力和動力。

     以廣州為例，最近兩年廣州出讓的大幅地塊，均是規(guī)劃了大量商業(yè)的廣州南站板塊以及廣州金融城板塊，單純的住宅開發(fā)商面對此類區(qū)域和地塊頗感為難。

     董事長宋廣菊則表示，保利在廣東早已開始了城鎮(zhèn)化試點。比如在位于廣佛之間千燈湖板塊的南海新城，保利開發(fā)了大型購物中心保利水城、五星級酒店保利洲際酒店，以及多個住宅物業(yè)。而中海外、萬達、新加坡豐樹集團等也悉數(shù)跟進該板塊。

     保利在廣東主導(dǎo)開發(fā)的另一個大手筆項目是佛山新城，則是佛山市政府未來的遷移之地。宋廣菊說，保利在上述新城的開發(fā)中，不僅是一個住宅開發(fā)商的角色，而是城市運營，包括寫字樓、購物中心、住宅、甚至公共項目，一體化的開發(fā)將帶動整個區(qū)域和城市的發(fā)展。保利將把此開發(fā)模式帶往全國其他城市。

     的城鎮(zhèn)化策略，則是招商地產(chǎn)對蛇口半島進行的城市化運營的探索和開發(fā)，形成了產(chǎn)業(yè)、居住互動為核心的社區(qū)開發(fā)模式。該公司未來將緊跟招商局集團，從深圳蛇口到福建漳州工業(yè)區(qū)等地深耕。

     恒大、碧桂園則聚焦經(jīng)濟發(fā)達城市周邊大盤，提供性價比較高的產(chǎn)品，并逐漸提升酒店、商場、旅游產(chǎn)品等物業(yè)的比例。碧桂園表示，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)將是公司今年的業(yè)務(wù)重點之一。新型城鎮(zhèn)化將改變開發(fā)商的市場角色，包括房地產(chǎn)公司的拿地方式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及利潤結(jié)構(gòu)都需要做出改變。