“國五條”各地實施細則已經相繼出臺。但不少城市的落地方案僅僅寥寥幾句，尤其對備受關注的20%個稅執行一條不是流于應付，就是避而不談?！皣鍡l”20%個稅要嚴格執行在操作層面是否有其本身存在的問題？實施難度究竟在哪里？專家告訴中國經濟時報記者，要嚴格執行20%個稅征收確實存在著諸多懸而未決的主客觀制約因素，短期內硬性鋪開恐存在一定阻力，執行中不妨允許根據各地實際適當變通。

     二手房買賣征收的20%的個稅引發如此大的關注，它特殊在哪里？

     “20%的個稅并非新規定，關于房屋交易轉讓一直有兩種收稅方式，一是核定征收；二是查賬征收?，F在按第二種標準計算應納稅所得額，賣出收入減去昔日買入價格及各種成本后，對這個差額征收20%的個稅。而按核定征收一般是房產總價值的1%-3%?！必斦控斦茖W研究所研究員陳少強告訴本報記者。

     但為什么之前人們很少有選擇更精確的按差額20%繳納個稅的查賬征收方式呢？

     “由于二手房購進和售出差價較大，因此20%的繳稅法比前者要多不少?！蔽髂县斀洿髮W財政稅務學院教授、博士生導師付志宇向本報記者表示。

     據此分析，統一按20%個稅執行二手房交易個稅征繳，增加了交易成本。

     上海財經大學公共經濟管理學院教授、博士生導師胡怡健向本報記者坦言，交易的稅負已經不低了，不到五年的房子要交5%的營業稅，0.5%的附加稅，3%-4%的不動產交易契稅，如果個稅再按20%差額征收，確實增加了交易成本。

     陳少強認為，由于房屋的有關信息不好測量，稅務部門只好按照一定標準核定一個額度進行征收，稅額較低。稅務部門不采用查賬征管主要因為掌握的信息不全面，無法核定成本、費用。比如裝修無發票，一些雇人做的創意、軟設計和規劃成本很難計量等。此外，他認為房產性質多樣復雜同樣增加了按20%差額個稅進行征收的難度。

     在我國的住房市場上，房產的屬性五花八門，有自建住房、經濟適用房、已購公房、商品房、拆遷安置房、軍產房、央產房等，不一而足。這些不同屬性的房產在交易過程中遵循的規則并不相同。再加上多年前還沒有實現交易信息的電子化，核實原值是極其困難的事情。

     “買賣雙方大都認為‘國五條’影響到他們利益，三月份交易的火爆與之有極大關系。尤其是即將轉售者會覺得不夠公平?，F在房地產業興盛的地方多是賣方市場，稅負將由買方負擔。不排除‘國五條’誤傷剛需的可能?！标惿購娧a充道。

     操作層面準備尚不充分

     不僅是核清原值不容易，而且網簽工作也并沒有做到十分完善，網簽被認為是落實查賬征收所必備的條件。

     “一個基礎工作沒做好，房屋交易通常以網簽的信息為準，但我們的網簽建設相對滯后，如北京的網簽2008年才建立起來，而之前的一些房產信息、土地和房產價格現在很難確定。標準也難于統一，有差別的對眾多納稅人進行征收的話成本太高，也增加了溝通難度?！标惿購娬f。

     胡怡健提出了一些操作層面尚未厘清的難題。如果對資本利得征稅，分短期、長期，短期交易交的比率高點，長期的低一點。單以5年為分界點，是否合理。按差額征稅，指收入減去成本費用，成本費用扣除標準怎么定。購買成本、交易費用、裝修成本，沒有發票怎么辦，提供一個最低扣除標準？貸款利息算不算，還本付息的代價是否要扣除？自己投入房產的資金算不算成本；賣掉自住房換取新的改善性住房又該執行怎樣的標準？在沒有操作細則和地區差異化考量的前提下，相關政策在地方有執行難度。

     陳少強表示，“國五條”在地方落地確實有阻力，雖然20%的個稅在表述上落地了，但在操作層面稅務總局的征收細則尚未出臺。滿5年的房產交易不按20%征稅，但4年和1年的房子出售按同樣比例征收略顯不公。

     之前有媒體披露說，在研討“國五條”細則的北京市長辦公會上，曾有兩種意見，一種意見堅持一刀切，另一種意見則堅持階梯式征稅，比如房產持有兩年內轉手的嚴格征收20%的個稅，2—5年轉手的降低征稅比例，5年以上轉手的再降低。

     “北京、上海相比大多數地區沒有回避20%的問題，但也未必嚴格執行，具體操作中，可能分清的按20%收，分不清的按1%-2%的老辦法?！焙≌f。

     執行上或允許適度靈活性

     廈門出臺的細則被認為是對20%的個稅征收表述相對明晰的，表示“能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計征；不能核實原值的，按交易總額的1.5%計征。而對個人轉讓自用5年以上的唯一生活用房，繼續免征個人所得稅?！?/p>

     其實即便這個被認為是20%個稅落地比較規范的廈門市的細則，依然保留了很大的機動性，那就是僅對“能通過稅收征管、房屋登記等歷史信息核實房屋原值的”按20%征收差額個稅，否則“不能核實原值的，按交易總額的1.5%計征?！钡降子卸嗌俜课菽芡ㄟ^稅收征管、房屋登記等有效的核實原值我們不得而知。

     付志宇認為，既然稅法規定可以按銷售價格的1%-2%，也可以按銷售差價的20%繳稅，那就應該由交易雙方自行選擇，無需統一規定某種方式。

     即便被認為落實“國五條”最嚴格的北京，同樣規定，如果難以核定房屋原值，就按照房屋售價的1%來征收個稅。從目前的情況看，其他地區的細則不會超過這個尺度，而且往往比這個尺度還要寬泛不少。這或許意味著，各地在執行20%個稅征收的時候會充滿靈活性。

     “如果房價下來了，買進高，賣出價格低，賣方會主動拿出憑證，按差額征收就可以不交所得稅了，按老辦法核定征收還要交1%-2%的個稅，賣房者反而吃虧。如果將來出現大量負差價，按新規定將失去不少個稅收入。地方對20%個稅要么不提，要么提歸提做歸做，保留變通的處理空間?！焙”硎?。