本報(bào)記者 劉勇 北京報(bào)道

    近日，SOHO中國(guó)(00410.HK)的人事震蕩引人關(guān)注，公司核心人物之一的SOHO中國(guó)副總裁王勝江離職。在業(yè)內(nèi)人士看來，這是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的必然結(jié)果。

    人事變動(dòng)頻繁

    SOHO中國(guó)的銷售業(yè)務(wù)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中可謂是獨(dú)樹一幟，其銷售團(tuán)隊(duì)獨(dú)辟蹊徑，最早挖掘出晉商這樣的民間投資者的潛力，他們購(gòu)買其物業(yè)的踴躍程度出人意料。不過，由于散售，使得物業(yè)的運(yùn)營(yíng)與管理出現(xiàn)困難，不少投資者手中的物業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，轉(zhuǎn)手也出現(xiàn)困難。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，SOHO中國(guó)告別散售正是由于這種商業(yè)模式受到了挑戰(zhàn)。

    商業(yè)地產(chǎn)專家朱凌波向記者表示，散售的價(jià)格比較高，透支了未來的投資升值的空間。散售后，由于沒有整體的運(yùn)營(yíng)管理，物業(yè)的投資回報(bào)率并不理想，這對(duì)其之后的物業(yè)銷售會(huì)產(chǎn)生一定的不良影響。此外，一直以來，SOHO中國(guó)都以北京、上海為投資重點(diǎn)，而隨著兩地土地資源稀缺，收購(gòu)物業(yè)將成為主要的投資方式，因此由售轉(zhuǎn)租可以說是必然的轉(zhuǎn)變。

    “散售模式并不受地方政府的信任，因?yàn)樯⑹鄄蝗菀鬃龊茫瑫?huì)使地方政府對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生質(zhì)疑，不利于公司在地方的發(fā)展。”RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬說。

    去年8月份，SOHO中國(guó)宣布告別散售，轉(zhuǎn)向開發(fā)-自持。商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變給SOHO中國(guó)帶來了高層人事的頻繁變動(dòng)，公司推廣、設(shè)計(jì)等多個(gè)部門的負(fù)責(zé)人相繼離職，包括副總裁許洋、主管工程的高級(jí)副總裁李虹、推廣部總監(jiān)王春蕾等，日前副總裁王勝江的離職更凸顯出商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變給公司人事帶來的巨大影響。

    轉(zhuǎn)型當(dāng)然意味著陣痛，但是，不少業(yè)內(nèi)專家都認(rèn)同SOHO中國(guó)由售轉(zhuǎn)租是正確的選擇。

    萬商聯(lián)行總經(jīng)理劉智勇認(rèn)為，對(duì)以寫字樓為主要業(yè)務(wù)的SOHO中國(guó)來說，近年來，寫字樓由于供應(yīng)量少，租金翻倍，投資回報(bào)率比散售要高得多。目前寫字樓租金回報(bào)率的平均水平在5%-6%，好一些的可以達(dá)到8%。這個(gè)回報(bào)率對(duì)于融資的成本來說是完全可以承受的。SOHO中國(guó)以售轉(zhuǎn)租是完全正確的選擇。

    戴維斯報(bào)告顯示，2013年后三個(gè)季度，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)面臨供給短缺的狀況，這將令2013年全年供給量跌至過去十五年的最低值。寫字樓投資回報(bào)的前景比較樂觀。

    SOHO中國(guó)2012年年報(bào)顯示，去年公司銷售物業(yè)占總資產(chǎn)的比重僅為25%，75%來源于持有業(yè)務(wù)；公司預(yù)計(jì)2015年后，所有資產(chǎn)都將是自持投資物業(yè)，目前公司自持京滬兩地黃金地段總建筑面積近150萬平米的高端寫字樓，其中北京38萬平米、上海112萬平米。

    轉(zhuǎn)型陣痛

    SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型的陣痛并不僅僅表現(xiàn)在人事變動(dòng)上，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)公司來說，租賃與散售可以說是兩種截然不同的模式，前期對(duì)地塊的選擇不同，更不用說項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)等一系列問題。

    目前來看，SOHO中國(guó)的租賃業(yè)務(wù)低于市場(chǎng)的預(yù)期。安信國(guó)際的相關(guān)報(bào)告稱，位于上海的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)入駐率僅為60%，這使得2012年下半年的租金收入較上半年同比下降5%。此外，SOHO中國(guó)2012年年報(bào)顯示，公司去年153.05億元的營(yíng)收內(nèi)，投資物業(yè)的租金收入為14.8億元，占比僅為0.98%。據(jù)悉，今年下半年公司新出租的物業(yè)包括凌空SOHO及復(fù)興廣場(chǎng)。

    記者采訪的一些業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，SOHO中國(guó)在轉(zhuǎn)型的過程中，其業(yè)績(jī)報(bào)告難免會(huì)變得難看一些。

    不過，SOHO中國(guó)2012年的年報(bào)并不難看。公司去年?duì)I收僅155.44億元，凈利潤(rùn)卻高達(dá)105.85億元。公司并不否認(rèn)這是受惠于新項(xiàng)目竣工增加和投資物業(yè)重估收益急升。年報(bào)顯示，其“投資物業(yè)評(píng)估增值”高達(dá)96.05億元。

    “由售轉(zhuǎn)租對(duì)現(xiàn)金流的要求比較高，要達(dá)到財(cái)務(wù)上比較順暢的程度需要5-8年的時(shí)間。”劉智勇說。

    同時(shí)，長(zhǎng)期持有項(xiàng)目對(duì)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)營(yíng)能力要求很高，SOHO中國(guó)之前以銷售見長(zhǎng)的團(tuán)隊(duì)顯然難以勝任。

    朱凌波表示，持有物業(yè)對(duì)招商運(yùn)營(yíng)能力要求比較高，對(duì)于SOHO中國(guó)來說，需要借助外部專業(yè)的力量。而且收購(gòu)的物業(yè)通常都有一些硬傷，需要調(diào)整和改造，這有一定的難度，因此投資回報(bào)的周期相對(duì)拉長(zhǎng)。

    顯然，SOHO中國(guó)意識(shí)到了這些問題，去年5月份，SOHO中國(guó)與盈石資產(chǎn)管理有限公司合作成立公司，雙方各持50%股份，由該公司專門為SOHO中國(guó)的自持商業(yè)項(xiàng)目提供商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，從定位、招商到運(yùn)營(yíng)等后續(xù)階段。

    “SOHO中國(guó)與盈石的合作方式是目前商業(yè)地產(chǎn)公司所采取的一種比較新的合作模式。盈石為SOHO中國(guó)提供定制服務(wù)，而業(yè)績(jī)指標(biāo)將成為股權(quán)分紅的標(biāo)準(zhǔn)。相信SOHO中國(guó)在經(jīng)過一段時(shí)間對(duì)持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)方面形成比較成熟的經(jīng)驗(yàn)后，將會(huì)有能力組建一支自己的團(tuán)隊(duì)。”朱凌波表示。