內幕消息提前傳出，因認購金額過千億而有望沖擊年度千億銷售額，威脅恒大取而代之闖入全國房企銷售前三……各種傳言不絕于耳。

　　所有的市場躁動，源于十一長假尚未結束時，碧桂園員工收到總裁莫斌的一條激勵短信，其中提到，彼時公司的認購金額實現超千億。

　　相比2012年全年碧桂園實現475億元的合同銷售額，這的確足夠令所有質疑者、期待者、旁觀者側目。

　　多位業內分析人士認為，按照今年為止碧桂園的銷售進程而言，千億銷售額并非不可實現，但各方面因素考慮，保守估計其至少可以在年末實現800億元的簽約銷售額。

　　從全民營銷創新，到開盤周期半年左右，截至第三季度，公告顯示碧桂園已完成年初提出的年度銷售額620億元目標，達到了合約銷售金額647億元，同比去年翻番。

　　如今，關于這位“千億新星”的疑惑、期待尚未散去，業內對于碧桂園今年的爆發性發展，更多的關注則在于其銷售業績的持續性，以及在廣東省外發展模式的可延續性。

　　消息直指千億銷售認購金

　　國慶假期之后的第二個交易日，碧桂園在上午的停牌結束之后，股價直線上揚，創下2009年至今的最高股價5.66港元。相比于在10月7日最低點探至5.05港元，市值提升112.59億港元。

　　該上升趨勢從10月7日開始，持續到10月9日，期間浮動金額達到約0.68港元。

　　股價大漲的根源，在于此前由媒體曝出的，碧桂園內部員工收到的來自總裁莫斌的一條短信。

　　根據此前香港信報獲取的消息顯示，莫斌發出的內容字字令人振奮鼓舞。

　　其中涉及四項內容：集團認購金額達到1095億元；蘭州項目開盤當天銷售50億元；整個國慶可創造銷售200億元的紀錄；馬來西亞項目認購達93.8億元，已成為馬來西亞最大地產商。

　　也正是這則并未事先通過在聯交所發布公告的信息，攪動了整個地產市場的波瀾。

　　有業內人士特別指出，在9月30日，碧桂園大股東楊惠妍花費2800萬元，增持公司570萬股，持股量增至57.99%。如此算來，這個從佛山走出來的家族集團，身價又高了一些。

　　在市場上關于碧桂園的銷售業績之謎的探討尚未塵埃落定之時，其于10月8日上午宣布停牌，下午復牌的同時，亦公開了一份與此前“漂亮”的外衣落差略大的“里襯”。

　　澄清公告解釋道，此前公司總裁莫斌提到的千億認購金額只屬初步數據。公告并欣然宣布截至今年第三季度位置，碧桂園共實現合同銷售額647億元人民幣。

　　關于市場對于碧桂園“信批違規”的質疑，其回應稱“公司將檢討內部程序，確保所有員工對敏感和機密訊息的保密。”

　　對于其大股東涉嫌“”的質疑，碧桂園表示公司掌門人楊惠妍、楊國強會持續增持公司股份，并沒有出售股份的意圖。

　　千億是浮云，保守800億

　　“千億”數據從何而來？又會否成真？

　　“從會計準則角度看，你簽約了并且交付了，才算確認收入。在此之前所有的定金，或者是雙方之間一些可退出的銷售合約，都會有一部分是可以取消的。肯定不是真正的銷售，但是不好說是不是真正的訂單。”盛富資本與協縱國際總裁黃立沖解釋道，“另外，有時候老板在內部鼓勵員工，通常可能會講一些比較大、比較虛的數字。”其亦表示了對千億數據的懷疑。

　　“千億的說法現在還沒法證實，應該說，這只是市場的一個預期。”華東某港股券商分析師如是認為。

　　公司中期業績報告顯示，碧桂園在上半年推出5個全新項目，期內獲得33.7億元認購金額。而莫斌此前在中期業績會上的表態，其于今年8-12月份將有17個新盤推出，并稱“有可能還會增多”。根據克爾瑞信息集團此前統計表示，在今年下半年碧桂園可售貨源約為750萬平方米。

　　縱觀碧桂園歷史上的年度銷售業績，實際均算不上“華麗麗”。回顧2010年，其年度簽約銷售額為329億元，在2011、2012年亦僅維持在400億-500億元的區間之內。第三季度已經超額完成銷售目標620億，且在廣東省外的項目收益情況可觀，在今年市場火熱的環境下，有研究機構已然將其列為“千億新星”候選人。

　　有業內人士感嘆，在碧桂園業內“聞名”的“全民營銷”策略中，“傭金遠高于同行，這樣的激勵機制下，就保證了銷售不會放緩。”上述人士補充道，碧桂園為了踐行莫斌提出的業績年增長速度平穩在30%，或許并不會選擇在今年“破千”。

　　“過千億也是有可能的，我保守估計他們今年銷售額是800億。”克而瑞信息集團研究經理朱一鳴表示，一般而言，從認購到確認收入需要8-9個月的時間，他按照碧桂園快周轉的策略和目前的銷售節奏做出了如上判斷。

　　廣東省外銷售持續性是最大挑戰

　　多名業內人士反復強調，在是否突破千億銷售大關并不重要，問題的核心在于，碧桂園是否能夠保證銷售業績的持續性，尤其是其在廣東省外發展模式復制的可延續性。

　　不難發現，一度被業內視為較難突破的一大難題——廣東省內發家的地產公司如何實現全國范圍內擴張，也正在逐漸被碧桂園摸索出解決路徑。

　　中期報告顯示，報告期內，其在廣東省外的銷售貢獻由2008年的24%上升至今年中期的45%。

　　上述華東地區券商分析師表示，經過此前碧桂園在內蒙古地區、安徽省、沈陽等地的失敗經驗，如今的碧桂園，開始調整區域策略，注重選擇與廣東省內區域適應度更高的地區進行模式復制。但應注意的是，“像他們今年在蘭州的項目一口氣銷售50個億的情況，要想再在蘭州這樣的城市出現，應該是比較難的。”某港股地產分析員表示。

　　 “他們今年在馬來西亞的銷售業績確實超出了市場預期很多，但是在馬來西亞的銷售速度會慢于國內，關鍵要看他們怎么推動。”香港某券商分析師解釋道。