備受矚目的上海自貿區，成了房地產的香餑餑。

在掛牌一個月后，近日上海自貿區內出現首次土地出讓，溢價近一倍。而記者了解到自11月后，自貿區的土地交易將日趨活躍——目前自貿區內的土地被幾家大型國企所掌握，未來由一級開發商轉讓土地的情況會屢見不鮮。

自上海自貿區成立以來，自貿區及周邊的住宅價格和寫字樓租金已經出現了驚人的上漲，一些板塊在半年內的漲幅高達100%，不過記者了解到，由于目前外高橋板塊剩余土地非常有限，土地交易最為活躍的當屬臨港板塊，而未來國資背景的房地產商將主導這一系列的開發，中小開發商進入的門檻較高。

首個地塊轉讓

目前自貿區內的土地資源大部分掌握在一級開發商手中，其中外高橋集團被稱為自貿區最大的“地主”。

正式掛牌近一個月后，上海自貿區迎來首次土地交易。10月23日，民營企業上海金煜坤實業發展有限公司以2.3億元投得外高橋保稅區一幅地塊，該地塊原屬于中國航空器材集團公司。

公開資料顯示，該地塊位于外高橋保稅區，占地1萬平方米，總建筑面積為1.43萬平方米，用途主要是倉儲、展示、辦公等。

對于上海土地市場而言，這僅是一次規模很小的轉讓，然而因項目位于自貿區內，引來多方關注和激烈爭奪。

記者了解到，項目的評估價值為7382萬元，而掛牌起始價為1.2億元。掛牌期間，來自上海、江蘇、山東的多家企業都表示了興趣，轉讓過程經歷了81輪報價，最終溢價91.67%成交。

最終的獲勝者上海金煜坤主要從事有色金屬貿易，公司董事長路義東在拿地后對外表示，將在此打造有色金屬交易中心，希望未來3到5年整個交易量突破5000億元。

?對于眾多房地產商而言，上海自貿區的魅力不可小覷。上海自貿區于9月29日正式掛牌，面積為27.78平方公里，包括了外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山港保稅港區及浦東機場綜合保稅區四個部分。自貿區掛牌后，不僅區內土地和各類物業迅速升值，自貿區周邊也受到了輻射效應的影響。

目前自貿區內的土地資源大部分掌握在一級開發商手中，其中外高橋集團被稱為自貿區最大的“地主”。

21世紀不動產分析師羅寅申告訴記者，政府部門賣地被稱為“出讓”，而由開發商賣地則被稱為“轉讓”。一些一級開發商幾年前就以較低的價格在自貿區儲備了土地，未來他們將轉讓一部分“二手”地給其他開發商，獲利空間很大。

下一階段的土地交易已排上日程表，根據上海市規土局的轉讓公告，外高橋保稅區的一幅地塊將于11月5日起接受競買，準入產業類型為通用倉庫和標準廠房，面積為1.15萬平方米，容積率為0.8~2.0.

周邊房價翻番

自貿區板塊內的主要項目售價在9月均出現適度上漲，超過上海整體市場的漲幅。

進入11月，自貿區將迎來更多的房地產商機。

即將于11月入市的外高橋地塊，出讓方正是上海外高橋集團。可供參考的是，該集團在2013年4月出讓了一幅商辦地塊。當時，位于上海自貿區配套區域的地塊以4219元/平方米轉讓，而這一區域近期的樓板價已漲到1.2萬元/平方米，半年內上漲了兩倍。

目前已有的統計數據主要集中在自貿區的房價和租金，但根據其走勢不難想象未來自貿區的土地市場行情。

“九十月間，(自貿區周邊的)唐鎮的房價已經上漲了40%~60%，有些板塊8月份就開始上漲，到現在為止的半年里價格翻了一番。”一位房地產咨詢業內人士向記者透露。

世邦魏理仕研究部數據顯示，自貿區周邊的住宅成交量和價格在9月后明顯上漲。自貿區板塊內的主要項目售價在9月均出現適度上漲，板塊9月均價較1~8月平均價格上漲8.3%，超過上海整體市場的5.2%。

另一方面，寫字樓的租金漲勢絲毫不遜于住宅價格，且已供不應求。

2013年七八月份區內寫字樓平均租金報價為每天每平方米2.1元，9月以后區內寫字樓租金開始上漲，在自貿區掛牌日(9月29日)附近和國慶節后出現了兩波大幅調租漲價。目前寫字樓平均租金已升至每天每平方米4.2元，一個月內租金翻倍，而部分寫字樓在這一時段內的租金漲幅甚至超過200%。

記者了解到，目前園區內最貴的寫字樓 —— 湯臣國際貿易大廈的報價從原來的每天每平方米3.0元上漲至9月底的每天每平方米4.5元，國慶長假后報價又調整至每天每平方米7.0元。

住宅、辦公、倉儲等各類型物業價格的急速上漲推高了業內對地價的預期。其中，在自貿區及周邊地區擁有大量土地儲備的外高橋集團因而被外界廣為看好，外高橋在自貿區臨近掛牌前17個交易日內出現15個漲停，股價從停牌前的13.5元一路飆升到64.16元，累計漲幅高達375%，市值暴漲逾500億元。業內人士認為，外高橋擁有“自貿區概念”的土地資源是被看好和炒作的主要依據。而在自貿區宣布之前，外高橋集團轉讓土地的過程中常遇到低價成交或流拍的情況，現在局面出現了冰火兩重天。

國資主導開發

國資背景的企業占據主導開發地位，中小開發商很難分一杯羹。

外高橋集團董事長舒榕斌近期對外透露了集團的土地儲備情況：“外高橋綜合保稅區10平方公里、保稅物流區1.03平方公里、森蘭地塊6.01平方公里、物流二期2.73平方公里和保稅區南塊的1.67平方公里，以及啟動一塊面積為1平方公里的土地。”

舒榕斌同時表示，由于不同時期土地政策等因素，公司對部分土地只擁有開發權。

在自貿區的各個板塊的開發中，國資企業是當仁不讓的主角。除了外高橋集團外，上海機場集團也在其中扮演著主導性角色。

高力國際在一份報告中寫道：“外高橋目前主要的市場特征是剩余的土地供應極為有限，地價十分昂貴。”

RICS發言人、高力國際董事謝靖宇盤點認為，自貿區的四個板塊中，外高橋板塊可供交易的土地儲備最少，而臨港土地儲備量較大。在浦東機場綜合保稅區板塊，有44.4%的面積已經開發，而剩余的55.6%的土地也由于機場的一些相關政策限制，進入門檻很高。

與浦東機場受政策限制較多的現狀相比，外高橋、臨港板塊市場化程度更深，在開發中，國資背景的企業占據主導地位，中小開發商若想分得一杯羹，困難不容小覷。

在謝靖宇看來，目前開發商在臨港的投資活動最為積極活躍，已經出現了一些炒作的跡象。“不過由于自貿區還有很多細則沒有公布，產業布局沒有明確，因而現階段的開發商和個人投資者在臨港地區投資動作有些盲目。”

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