“出海”漸成風潮

　　如果說2013年中國開發商對于海外房地產市場的拓展是初步嘗試，那么進軍海外市場就成為2014年中國開發商的集體決策。越來越多的開發商發現海外房地產市場充滿商機，而國內房地產市場連續多年的快速發展，也令中國開發商具備了參與海外房地產市場競爭的能力。

　　碧桂園是第一批進軍海外市場的中國房地產企業之一，其在馬來西亞的柔佛州新山市的金海灣項目更是成為2013年碧桂園單盤的銷售冠軍。碧桂園位于吉隆坡的鉆石城項目2013年底開售，認購金額接近5億元。公司總裁莫斌介紹，今年碧桂園另外一個位于吉隆坡的項目也將銷售。

　　碧桂園隨后又宣布進入澳大利亞市場。仲量聯行的數據顯示，碧桂園今年2月購入一宗位于澳大利亞新南威爾士州占地面積近1.8萬平方米的地塊，該地塊距離悉尼市中心15公里。該地塊是迄今為止新南威爾士州最大的城區改造項目之一。

　　仲量聯行國際投資部總監Ben Hunter表示：“在碧桂園的此次收購交易前，亞洲的其它大型房地產開發公司已在澳大利亞房地產市場進行了大量投資。在過去的12個月里，隨著這些企業尋求多元化發展，投資轉向國外市場，我們已在悉尼和墨爾本市場完成了數個項目的交易。我們預計，這一趨勢在可預見的未來仍將持續。”

　　無獨有偶，萬科也進一步加大了境外投資力度。同樣是2月，萬科聯合美國知名地產商RFR、Hines開發的紐約曼哈頓列克星敦大道610號項目舉行了動工典禮。萬科總裁郁亮表示，國際化是萬科的長期發展方向。公司拓展海外業務的目的主要在于增進對海外市場和商業模式的理解，學習和借鑒國外優秀同行的經驗。除此之外，光耀、頤和、綠地、萬通、中建、中鐵、中坤實業等房企也都將觸角伸向海外。

　　就在房企出海漸成風潮之時，人民幣持續升值節奏出現了新變化。對于那些進軍海外樓市的中國開發商而言，如果人民幣貶值的趨勢形成，其在海外拿地的成本將會升高。人民幣的貶值預期，已經成為中國開發商拓展海外樓市的不確定因素之一。

　　“也許還不能從近期的走勢斷定人民幣下跌通道已經打開，但人民幣未來緩慢貶值也是大概率事件。”香港粵海證券投資銀行董事黃立沖預測到。黃立沖認為，對于那些進入新興國家的中國開發商而言，未來的開發成本可能會增加。“諸如馬來西亞、泰國、印尼等經濟相對弱勢的國家，這些國家的貨幣可能同人民幣一同進入貶值通道。”不僅如此，經濟發展的不確定性也會影響當地人的購房預期。當經濟出現悲觀預期時，人們買房的意愿也會下降。事實上，很多開發商目前主要目標客戶還是國內購房者。在當地人購房意愿下降之后，海外項目對國內購房者的依賴會加強，這對于出海的開發商而言并不是好事。

　　而對貨幣強勢國家的項目，人民幣走弱可能意味著中國開發商已經拿下的項目價值會隨同當地貨幣升值。“對于美國這樣的國家而言，當地貨幣的升值預期對中國開發商而言構成利好。”黃立沖說。

　　除了匯率的不確定因素之外，中國開發商還需要熟悉當地的市場環境，那些獨立拿地的開發商可能要面臨一些考驗。因此，萬科這樣聯合當地開發商拿地的模式可能更加穩妥。

　　盡管面臨著不確定因素，但黃立沖還是認為目前進軍海外市場有利可圖：“僅從稅負的角度考慮，國外房地產開發的稅負要遠低于國內，因此即使未來人民幣緩慢貶值，開發國外項目的利潤率依然可能高于國內項目。”