所有的市場中，樓市因其巨大的財富效應，無疑是政府最關心的市場，無論漲跌，政府總會主動或被動參與進來。但樓市十余年調控的結果人人不滿意：居民不滿意房價，開發商不滿意束縛太多，政府不滿意背著諸多罵名。

　　為什么會出現這樣的情況？樓市到底怎樣才能健康發展？

　　樓市在一定程度上的確是個政策市，這是無法否認的。中國房地產市場真正的繁榮，開始于1997~1999年福利分房政策的取消。雖然此后一些權力部門和機構仍然或明或暗操作“半福利分房”，如定向的經濟適用房，但中國房地產市場整體上已經成為一個真正意義上的“市場”。

　　此后長達十余年的房價上漲周期，主要與整體經濟成長有關，但政府長期實施的房貸優惠利率政策在其中也起到了巨大的推動作用。

　　除了諸多支持政策，政府在高房價帶來政治壓力之后，也出臺了很多抑制政策。客觀來看，這些政策對抑制房價上漲速度也起到了一定作用，歷史上殺傷力比較大的主要是稅收政策：如5.5%的營業稅政策，以及個稅、契稅分類征收等政策。

　　從全球來看，多數國家的房地產市場也是被政府嚴格控制的，只不過各國程度不一。極端的如新加坡，多數人的住房問題由政府提供“組屋”來解決；德國甚至連租金價格都要嚴格監管。

　　以上說了這么多，并非要為政府調控政策百分百辯護，而是想提出一個根本性問題：房地產市場本質上還是一個商品市場，政府調控必須有邊界，如果政府成為主角，后果是悲劇性的。

　　政府調控越界最典型的案例，就是2008年金融危機之后層層加碼的救市系列政策，徹底扭曲了市場的正常運行規律和市場參與各方的行為模式。

　　當年在100天內連續5次降息的基礎上，2008年10月27日起，個人住房貸款利率優惠下浮30%，最低首付款比例調整為20%。購買二套“改善房”照樣享受利率7折。

　　從當年11月1日起，首次購90平方米及以下普通住房，契稅暫下調至1%，免征個人購銷住房印花稅。

　　當年12月20日又發布《關于促進房地產健康發展的若干意見》：將原來個人購買普通住房超過5年(含5年)轉讓免征營業稅，改為超過2年(含2年)轉讓免征營業稅；將按轉讓收入全額征收營業稅，改為按轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。

　　地方政府救市政策更加瘋狂：各地除了在中央政策基礎上繼續降稅，杭州、廈門買房送戶口；南京、西安直接現金補貼房價的1%；最激進的是江蘇宿遷，補貼房價的5%！

　　救市效果是非常明顯的，2009年創下了房價漲幅的最高紀錄——24%；全國商品房銷量漲幅也創造了最高紀錄——42%。此時其他國家樓市大多還處于水深火熱之中，美國房價創下40年最大跌幅，一季度就跌了19%。

　　但后果也是非常嚴重的。中國樓市在持續增長10年之后，失去了一次正常調整的機會。“有政府支持，房價永遠不會跌！”樓市參與各方從此確立了不正常的預期心理：

　　消費者傾家蕩產集三代人之力也要買房，有了余錢一定要全部投向房地產；

　　房地產企業瘋狂炒地，面包貴過面粉無所謂，反正未來房價高漲會賺回來；

　　實業企業家難賺錢，房地產賺錢快，實業變成為開發房地產融資的殼；

　　地方政府拼命拆遷，恨不得一屆賣掉所有能賣的地，可以建設無數政績工程，一個武漢市城建預算可以超越整個英國；

　　金融業影子銀行成主流，高息借給地方政府和開發商，反正有土地抵押沒風險。

　　中央政府此后出臺嚴厲的行政干預政策，如限購等等，仍然擋不住房價的高漲。2008年救市的后果，6年后各行各業都還在消化之中。如今樓市又一次到了調整的時候，而且程度遠遠不如2008年，房價的下降僅僅開始出現在少數嚴重供過于求的小城市。但最關鍵的利益相關者——地方政府又準備救市了，利益相關各方又開始呼吁中央政策的調整。

　　請給房地產市場一個自我調整的機會！政府需要擺正自己的位置，只需要為市場提供健康的外在環境，不調控才是最好的調控，市場供求關系自會調整房價高低。