? 房地產行業，一個高大上的代言詞，面對著年年上漲的高額房價，中國的樓市牽動了眾多買房人的心，尤其對于在一二線城市的上班族而言，能在省城安家置業，是很多人的夢想，可是望著房價與收入之間的鴻溝，心碎無痕。有能力買房，又只能選擇很遠的郊區，低價剛需房的品質又不是那么放心，建筑的偷工減料，比如水泥標號不符，鋼筋縮水，開發商承諾不兌現又造成一樁樁窩心的投訴，不斷的在互聯網上維權。
互聯網時代背景下，各類商家紛紛暢談互聯網的革新，而互聯網思維能否顛覆房產的討論，近期也在互聯網上引發風潮，房價能否被顛覆？是否能給年輕人帶來新的希望？
年初，在郁亮的帶領下，萬科高層以迅雷不及掩耳之勢快速拜訪了騰訊、阿里巴巴、海爾、等企業，并且引發了業界針對房地產行業轉型的深度思考。郁亮曾在一次內部演講中說，他擔心未來房地產行業會不會出現類似“小米”的攪局者，以互聯網思維模式打破舊秩序，威脅甚至取代以萬科為代表的行業模式。
但如果有一天，有人告訴你，互聯網思維的房子就快來到你的身旁，并且比周邊房價便宜20%，你會選擇嗎？
全國第一例互聯網思維房地產開發項目，或將開始作為這星火燎原的第一個火星！文章可能很長，讓我們先從房價說起。
房價的現狀與走勢
決定價格的，通常是市場，而國內的房地產市場作為國內的經濟支柱，輻射行業眾多，而地價、建筑安裝成本、稅費、營銷成本、合理利潤，構成了當今房價的重要組成成本，由于土地資源的稀缺和出讓計劃，對于土地渴望的開發商，每年進行土地儲備，通過各地招拍掛的土地價格的直接成本，樓面價不斷上漲，同一地段，數年間的漲幅可能有數倍之巨，與數年前相比，這是目前開發商最大的支出之一，另外一個大的支出是稅費，而建安成本每年的上漲幅度有限，需要注意的是近年來的用工成本不斷上升。實際上，開發商獲得的利潤，如果排除早期囤地因素的話，純利潤在15%以下較為合理。
所以高房價的主要原因，還是目前開發商的成本日益增高導致，除非國內土地政策和稅費進行較大的調整，否則房價很難有較大的降幅。一二線城市的土地資源更加稀缺，與三四線城市的供大于求的目前房價下行的市場來看，一二線城市的房價的調整，可以認為是短期的市場觀望，成本一定，供小于求，未來房價上漲的趨勢還是不可避免的。05年、07年、08年等房價的階段性拐點造成的房價Z字形上漲，就是最好的佐證。
針對限價、限購等調控政策，很大一部分降低了購房需求，但這個猶如蓄水的池子或者是一個被死死壓緊的彈簧，實際上需求不僅沒有減少，反而是不斷高漲，蓄勢待發，一旦政策有松動，大量釋放的需求與供應量不夠的一二線城市的市場最終產生的化學反應，顯而易見。
互聯網眾籌建房的困境
中國1998年取消福利分房制度之后，國內的房地產飛速發展，幾乎是與中國互聯網發展同期，并且早期的互聯網已經出現了類似“買房聯盟”“自建房組織”等早期的通過互聯網召集的行為，但幾乎沒有成功案例。歸結其原因主要是受到以下幾個方面的影響：
1. ? 土地政策
目前國有土地政策是通過招拍掛進行，需要繳納高額的保證金，并且參與市場的公開競爭，拍得土地繳納土地出讓金，取得《國有土地使用證》后才能進行下一步開發建設。
2. ? 資金障礙
房地產需要大量的資金保障，個人籌措的資金不能完成一整套開發流程，且保證資金鏈不斷裂，誠信障礙也不能取得公信力和參與者的安全感，在資本為王的房地產領域，很難有大的作為。
3. ? 專業度壁壘
房地產開發是一個專業度非常高的行業，跨越規劃、建設施工、金融、營銷、企業管理等多個方面，需要大量專業人才，而從開發商拿地伊始，到項目銷售完畢的流程以及與政府相關部門的對接協調，普通人難以企及。
而常見的房地產垂直網站進行的電商、團購等模式，由于定價權不在網友，所以很難拿到優惠的價格，從而并不能真正撼動房價。
互聯網思維房地產應用現狀
隨著互聯網對于中國傳統行業的影響，尤其是喬布斯、小米等公司的成功，給中國市場帶來一股互聯網改造傳統行業的浪潮。很多傳統行業會發現，原本簡單的產品經過互聯網的運作之后，帶來的不僅僅是產品本身的價值，而是后續的。比如：蘋果手機不僅僅硬件賺錢，而后續帶動的產業鏈令人眼紅，appsote、配件認證、軟件收費等等。小米手機的粉絲經濟獲得了巨大的商業價值以及資本價值，尤其發展速度讓傳統行業瞠目結舌。
互聯網思維的房地產運用，目前各家已經開始嘗試，萬科開始在物業服務上進行深挖，開發住這兒的APP，想打破社區最后一公里服務，以及為自身銷售建立老業主的數據庫做準備，打造自己的O2O產品。
而擁有極深地產運營背景的互聯網公司途家網則通過互聯網思維的服務，比如管家式托管、在線租賃、酒店管理，讓原本固定的資產收益增強了附加值，很多開發商以途家名義大打互聯網思維牌，提升自身項目賣點，而精細化、標準化的服務也的確讓業主和開發商獲得了實際的收益，而國內大批閑置的旅游地產房源也順利被盤活，各地政府也紛紛簽約，加入互聯網與旅游業的深度結合，可謂四方多贏，創新顛覆原有的產業鏈。
但對于房地產思維的房地產開發，雖然有眾多開發企業關注，但尚未有品牌開發企業嘗鮮，其他傳統行業已經嘗鮮，并且成功，那房地產的互聯網思維實戰能否顛覆房價？南京有開發企業已經開始嘗試。
中國互聯網思維房產第一案例
面對房價，互聯網思維的改造，應當如何？真能降低房價？第一個吃螃蟹的開發商，已經開始行動。
近日，南京高盛房地產通過微信宣布，開展“青年置業行動”，高盛地產公司董事長孫天元，原南京榮盛地產房地產開發公司總經理，擁有十多年開發及操盤經驗，分別在河北、江蘇徐州、南京等地相繼操盤，操盤面積400萬方，提起這次嘗試，他坦承，是受到小米公司的影響：一家互聯網公司，顛覆傳統行業，短短幾年積累100億美金市值，這是很多傳統行業值得學習的。做這次嘗試，一則自己是過來人，知道年輕人買不起房的痛苦，他鼓勵年輕人留在大城市，畢竟機會多。另外一方面，也是用互聯網思維的改造合理降低房價，希望年輕人擺脫蟻族、群居的窘境，“讓城市留下青春！”。
對于互聯網思維,他是這么認為的：互聯網思維是技術，又不是技術，但是一場深刻的革命，它代表了一種平等的力量，打破了原有的信息不對稱。在商業模式方面，最主要的貢獻是減少了交易環節和成本，是對商業模式的重構。近年來商業地產，尤其是商場的蛻變，就是被互聯網顛覆的典型代表。如果把傳統思維的商業比作是冷兵器時代，而新的互聯網思維則代表了熱兵器時代的到來。互聯網思維表現的更加創新、更加適合做單品突破和快速迭代升級，用極致的客戶體驗和時尚富有品位，吸引互聯網客群，形成品牌和規模效應。
至于自己的“青年置業行動”，他首先分析了現有的房地產開發與互聯網思維的產品生產流程的不同，以及自己的計劃：
1. ? ? ? 傳統的房地產開發，從拿地到項目銷售完畢，并不會有客戶介入相應流程，都是由開發商或者營銷機構做規劃，買房人很難影響最終的產品，所以買房人被動接受，產品不能定制。
2. ? ? ? 項目參與人員，通過南京本地的互聯網平臺、微信、微博等渠道召集，從項目拿地，就邀請愿意參與行動的用戶現場去考察，并且對未來的產品提出自己的建議。
3. ? ? ? 開發模式由參與者共同成立有限合伙人企業，以購房首付的資金進行入股，成為公司的股東。
4. ? ? ? 顯然，所有眾籌的合伙人的資金，并不能支撐整個項目的資金流，所以作為開發商，他會注入資金，以及邀請私募或者信托機構。
5. ? ? ? 關于資金安全，所有參與的買房人資金全部委托銀行進行監管，開發商不能隨意動用資金，除非按照相應程序取得了土地，需要支付土地出讓金，進行支付。
6. ? ? ? 項目的戶型不會設計太多，中小戶型為主
7. ? ? ? 項目未來的設定還是會盈利的，所以，所有參與者可以選擇優先購房，或者成為股東，享受后期的收益，但這一點需要在項目確定開發前，以合同確定。
8. ? ? ? 從這個項目伊始，所有關于產品本身的決策，比如戶型、產品定位、附加值項目的加入等，都由所有參與者進行投票進行，也就是說，早期的參與者的話語權很重要，類似于小米手機的早期的發燒友。
9. ? ? ? 關于產品：選擇專業的建筑商，按照最終大家的投票結果開發建設，追求極致的品質感以及更多的附加值的內容代入，極力打造地產的性價比。
10. ? 開發商在這次行動中的角色，更像是一個代建方以及服務者的角色。
11. ? 行動的開始，從拿地成功開始，如果沒有拿地成功，則所有參與者的資金退回，保證資金安全，在整個過程中，聘請律師、專業審計機構、銀行托管等方式，保證所有參與者的利益。
關于此次“青年置業行動”能否真的降房價，孫天元表示：首先自己在業內十多年的從業經驗，在成本控制上有自己的一套模式和方法，但最主要的幾個點在于：
1. ? ? ? 不投廣告，降低營銷費用，這部分約占3—4%房價
2. ? ? ? 選擇合理的私募或者信托機構，整體財務成本支出降低2%
3. ? ? ? 項目管理費，省2%。
4. ? ? ? 房地產開發項目愿意放棄大部分利潤，按照行業規則，15—20%的毛利，放棄10%。
5. ? ? ? 其他成本，節省2~5%
按照以上的計劃，這樣的模式，如果在同地段，可以節省15%到20%的房價，按照目前有意向看的三幅地塊區域的房價區間在16000左右，每平米房價可以降低3000元，無疑，這對廣大剛需而言，是極具誘惑的。
按照計劃，這次行動最終的房子，也是會公開按照正常的開發流程進行銷售的，只不過甚至售樓處都不會建，一切都靠網友的力量傳播，相對于傳統開發商豪華售樓處和美貌的售樓小姐。通過互聯網降低成本，更優質的產品，更便宜的價格，形成用戶至上的極致體驗，讓買房人自己做主自己的房子的新的方式，相比傳統開發模式而言，的確是一次難得的互聯網思維利用的嘗試。
但孫天元此次的互聯網思維的房地產開發模式，也會遭遇不小的阻力，但他認為，事在人為，盡管本身新的創新總要有烈士，成功也許會很渺茫，但他愿意以自己多年的經驗，進行嘗試。
按照正常的開發流程，目前這種方式最大的難題，就是拿地，目前，已經有一些愿意參與的買房人已經形成群體，并且近期就會去看地，目前選中的區域是南京的江寧，已經通了地鐵，周邊配套也不錯。除了通過傳統的一級市場，即國土局招拍掛拿地之外，也不排除通過二三級市場的轉讓，獲取合法土地的途徑，一旦土地問題解決，還將面臨資金的問題。由于房地產開發的周期較長，這次的嘗試最終結果，將會在兩年形成。與傳統的眾籌自建房不同，基于開發商多年的開發經驗，在開發流程、政府對接、項目建設、監理等方面，擁有不可比擬的優勢，所以這次互聯網思維房地產開發的嘗試，有較大的成功幾率。
不管結果如何，房地產行業的互聯網改造，除了簡單的應用，也終于有了一例真實的開發案例漸顯雛形，希望類似更多的嘗試出現，讓房價不僅僅降下來，更重要的是，讓買房人真的物超所值，能買到性價比最好的房子，這才是互聯網改造房地產最好的結果，購房路漫漫，且行且珍惜！
