正如馬化騰曾指出的那樣，互聯網對于傳統行業的改變，不是“替代”而是“改造”，其意義應該從“電”的出現對工業生產產生影響這個層面來理解，互聯可以是任何行業的標配。在房地產中，龍頭企業對此的反應也是最快的。譬如萬科已經明確其“變輕、金融化”的方向，新的業務將全部采用“小姑操盤”輕資產模式等。

 

　　但眼下更引人注目的，是萬達的快速擴張動作背后隱藏的互聯網化雄心。作為國內擁有最大線下商業資源的開發商，萬達還在不遺余力的擴張其文化旅游產品線，本次又確定將在成都投資1000億打造文化旅游城等。

 

　　但其轉型互聯網化的思路，也在這一投資項目確定后更加明確，首次建設的電商大數據基地，將承擔萬達電商的全部數據存儲及分析計算，這將為萬達的“智慧商業”提供基礎支持。

 

　　核心摘要

 

　　萬達內部要求，2015年確保簽訂63個輕資產萬達廣場投資合同，將2016年開業的23家、2017年開業的40家輕資產萬達廣場合同簽完，年內將收現金300億。

 

　　本報記者 張曉玲 深圳報道

 

　　王健林說，2020年萬達集團要實現6000億收入。從1000億到6000億的躍升，支點在哪？

 

　　自去年8月攜手馬化騰、李彥宏成立萬達電商后，王健林的萬達帝國便多了一個撬動未來的支點：消費O2O開放平臺，它將幫助萬達整合旗下商業以及消費者資源，為萬達轉型添上濃墨重彩的一筆。

 

　　從一家傳統的房地產開發公司轉型為擁有互聯網概念的公司，內地目前并沒有成功的先例。包括萬科、綠地、中海等千億級公司都是在試水階段。

 

　　而萬達擁抱互聯網的步伐異常迅疾，多數分析人士認為，這很大原因是萬達的特殊資源稟賦驅動——傳統的商業零售遭到電商的沖擊，同時萬達商業又擁有業內最大的線下商業資源，以及其最新的產品線萬達文化旅游城，也需要消費大數據平臺的支撐。

 

　　據王健林測算，國內商業消費市場已達到30萬億，但是沒有一個真正的O2O商業消費平臺。“基于此前的商業開發積累，做這個王健林和萬達是有機會勝出的。”互聯網觀察人士認為。

 

　　電商與地產協同

 

　　根據萬達集團董事長王健林的表述，萬達電商初期投資50億元，后續5年內總共要投資200億。新公司萬達占70%股份，騰訊、百度分別持股15%。

 

　　王健林非常重視萬達電商的推進。21世紀經濟報道記者獲悉，萬達電商“飛凡O2O開放平臺”已于3月31日上線測試，而其實體萬達電商云基地則已落戶成都雙流，目前正在緊張施工中。萬達有關人士透露，飛凡將于6月底正式上線，云基地將于10月份投入使用。

 

　　值得關注的是，萬達電商與萬達地產開發業務開始一體化推進。在最新的對成都的投資中，王健林稱要在成都投資千億，包括一座萬達文化旅游城、幾座萬達廣場，以及萬達電商云基地。這是萬達首次建設的電商大數據基地，將承擔萬達電商的全部數據存儲及分析計算。

 

　　飛凡O2O平臺的搭建，也依賴于萬達商業及未來的文化旅游城的大數據。據萬達方面透露，萬達商業每年有超過15億次消費人流，截至2014年底，萬達在全國已開業109家萬達廣場、71家酒店，僅2014年一年，新開業影城40家，此外還有位于武漢的萬達文化旅游城、長白山萬達文化旅游城等實體場所，王健林稱未來還要建15個左右的萬達文化旅游城，而為了得到更多的消費者資源，萬達過去一年多還收購了至少9家旅行社。

 

　　飛凡O2O的任務，就是要整合這些線下資源到線上，共享互通，這涉及到場內商鋪導航、智能停車服務、就餐排隊提醒等諸多方面，馬化騰稱之為“智慧商業”。

 

　　王健林指出，萬達電商要做的是綜合O2O開放平臺，一方面，要把線下龐大的客流轉化為線上流量，再把線上流量變現；而另一方面，也需要依靠線上服務，覆蓋更大的人群，把過去因地緣限制的消費行為輻射到更廣的區域，覆蓋購物、餐飲、電影、親子、秀場、度假等消費業態。

 

　　王健林說，萬達通過全新的技術自動生成購物中心的公共區域及商鋪內顧客分布的熱點圖，然后通過大數據系統對消費者的消費習慣和行為軌跡進行全面分析，這樣就可以進一步提高萬達廣場內商業面積的有效利用。

 

　　長遠來看，萬達電商也著眼于整個萬達集團的金融化及互聯網金融。21世紀經濟報道記者獲知的消息顯示，萬達電商提出了一個大會員與通用積分聯盟的構想。大會員服務可以對用戶進行更為精準的促銷推送，提升消費頻次，累積會員積分，而通用積分聯盟又可以將積分變成可以再次消費的憑證，比如現金抵用、停車消費、深度折扣等，甚至進一步推出互聯網理財業務。

 

　　而要打通會員和積分，關鍵一點是POS機。萬達自主研發的云POS目前已在部分商場使用，意味著它在支付、CRM、大數據、積分管理以及O2O開放平臺上，將擁有更多的話語權。

 

　　萬達的輕資產金融化

 

　　被寄予厚望的萬達文化旅游城及電商模式，實際上代表了萬達從不動產開發運營到文旅消費轉型升級的方向。王健林說，萬達要向高科技、消費企業轉型，這是萬達的未來。

 

　　然而一個關鍵的問題是，萬達動輒在一個城市投資數百億上千億，累計已達數千億，而其年銷售規模也不過一千多億，資金從何而來？

 

　　王健林稱，過去萬達成功靠的是城市綜合體，通過公寓、商鋪等銷售產生的現金流來持有萬達廣場，這是重資產模式。現在萬達要轉型輕資產，萬達廣場的設計、建造、招商、運營、慧云系統、電子商務都由萬達自己做，使用萬達品牌，但所有投資由別人出，資產歸投資方。這種模式沒有房地產銷售，是準金融投資行為，萬達與投資方從凈租金收益中分成。

 

　　目前，萬達已和光大安石（北京）房地產投資顧問、嘉實資本管理、四川信托及快錢支付4家機構簽訂240億元26個萬達廣場的投資協議，另外正在與多家投資機構洽談。

 

　　萬達內部要求，2015年確保簽訂63個輕資產萬達廣場投資合同，將2016年開業的23家、2017年開業的40家輕資產萬達廣場合同簽完，年內將收現金300億。

 

　　對于萬達文化旅游城的投資，王健林向21世紀經濟報道記者表示，以廣州萬達城為例，500億的投資并非一蹴而就，而是分5年投入。“買地大概80億-100億，之后會有一部分銀行融資，2015年會啟動一部分住宅、商鋪、寫字樓的銷售，回籠資金再繼續投入。”王健林說。

 

　　事實上，變輕、金融化是更多主流開發商的選擇。萬科董秘譚華杰對記者說，萬科的輕資產、金融化是一個并發的過程。萬科未來的新業務將全部采用“小股操盤”輕資產模式，比如消費地產、產業地產、物流地產，都會引入投資方，成立資產管理平臺公司，萬科只負責運營管理，不持有股份或持有少量股份。

 

　　明源地產研究院艾振強指出，輕資產模式財務杠桿率更高，可以使商業地產商突破資金瓶頸，獲得快速發展。隨著國內金融市場的逐漸成熟，商業地產商應逐步搭建REITs平臺，前端整合金融資源，后端提升運營能力，同時堅持風險底線，實現穩健發展。

 

　　在3月底的萬達商業業績會上，萬達商業執行總裁曲德君表示，集團計劃成立萬達商業基金管理公司，作為輕資產的資金操作平臺。未來會積極探討輕資產模式，包括資產化、引入外來投資者及發展互聯網金融等。

 

　　萬達商業地產財務總監劉曉彬透露，集團一直在研究將資產以房地產信托基金（REITs）方式上市的可行性，但因該產品仍受國家政策限制，未來會密切關注，于適合的時機推進。互聯網金融方面，集團仍正在探索之中，希望O2O平臺能在6月底前上線運行。