這幾天，李圓(化名)正在四處搜尋深圳的小產權房信息。在一個有7年小產權房居住經驗的姐妹的鼓勵下，她決定也購入一套。“自住就圖物美價廉，這么多人都買了，政府也不會強拆，還說不定會‘轉正’。”
每一次政策的“風吹草動”，都有可能造成投資者的實際行動，李圓的說法就代表了大多數小產權房購房者的“賭博”心態。
近日，由國務院發展研究中心課題組提出的“383”改革方案刺激了深圳投資者的購買欲。其中提出，在集體建設用地入市交易的架構下，對已經形成的小產權房，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。
“90后”小產權房中介王曉華對記者說：“這幾天看房的人好多，電話也特別多。新聞每天都把小產權房當頭條，上一次新聞就給我們打一次廣告，不管是好消息還是壞消息。”此前，鑒于小產權房的地下交易性質，中介和銷售人員只能混跡于各大論壇和QQ群。
對于目前充斥市場的“轉正”猜想帶來的短期“小產權熱”，業內人士表示擔憂。深圳市房地產研究中心主任助理卓潔輝對本報記者表示，“383”方案只是簡單提了一句，沒有清晰配套規則，也沒有說清楚“轉正”條件，需要經過哪些程序，這可能會對土地管理和房地產市場造成短期混亂。小產權房能否真正“轉正”，各地肯定要遵循國家立法和相關政策。
一季度73個違建樓盤在售
李圓看中了深圳龍華新區一個叫清湖灣的小產權樓盤，“外觀和花園小區差不多，鄰近地鐵，還說有專用車位”。不過，最打動她的還是房價――4780元~5730元/平方米，僅有一條馬路之隔的商品房“花半里”二手房均價已超2.5萬元/平方米。
盡管周圍工廠密布，房子也沒有房產證，李圓還是入手了，首付六成，剩下的分兩年付款，年利率10%。她的觀點是，物美價廉才是王道。這也是小產權房的最大優勢。
通常意義上的小產權房是指在農村集體土地上建設，并向集體經濟組織之外的人銷售的商品住房。我國明令禁止農民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用農民集體土地建住宅，小產權房也處于不合法但事實存在的“擦邊球”狀態。
而深圳官方認為，深圳不存在通常意義上的小產權房。因為深圳經過1992年和2004年兩次農村城市化改造后，全市原農業戶口人員已全部轉為城市居民，農村集體土地已轉為國有。因此官方認為，深圳農村城市化歷史遺留違法建筑不屬于小產權房。
但小產權房這一概念早已傳遍市場。根據深圳民間俗稱，小產權房分為統建、投建和自建三類，包括村集體土地所建的統建樓或集資樓、企業拿地投資所建建筑，以及村民用宅基地合作自建的農民房。深圳的新增小產權房主要是村委和開發商合作開發的違建房。
數據顯示，截至2011年12月，深圳違法建筑達37.94萬棟，建筑面積高達4.05億平方米，是深圳市總建筑面積的49.27%。
一份深圳官方調研報告顯示，今年一季度深圳有73個違建樓盤在售，其中以寶安沙井和龍華觀瀾最多，分別有15個和16個。房價最高已達7900元/平方米，均價為4127元/平方米。一季度深圳市新建商品房交易均價則為19869元/平方米，是違法建筑掛牌均價的4.8倍。
一些銀行也加入到小產權房的銷售中。上述調研報告顯示，一季度，有42.5%的違建在售樓盤可以按揭貸款。違法建筑也為深圳帶來可觀的租金和租賃稅收入，分別是37.6億元、1.8億元。
事實上，小產權房在全國多地都大行其道。根據全國工商聯調研得出的數據，從1995年到2010年，全國小產權房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。
置風險于度外的賭局
在高房價和限購政策的刺激下，深圳的小產權房市場已經成為一個繁榮多年的地下市場，就像一場賭局，只要人們愿賭服輸。
“膽大的就賺了，沒膽的就一直猶豫，從2008年到現在這里的小產權房(每平方米)從3000多元漲到了6000多元，沒買的就眼巴巴看著后悔。”王曉華指著剛建成還正在發售中的龍崗區布吉南嶺村的黃金豪庭對本報記者說。
黃金豪庭的周圍，還分布著寶嶺花園、金龍花園、金龍豪庭、荔枝花園、嶺南花園等七八個小產權房社區，都在2008年前后建成。
對于在村集體土地上集資建房的開發商來說，高度和密度意味著金錢收益，所以小產權房多是“握手樓”，對面樓的陽臺伸手可及，一層樓達11戶之多。因為設計和格局問題，有60%的房子采光很差，白天進入房間還要開燈。樓下星羅棋布的是小吃、五金、建材等各種店鋪。
即使如此“品相”的小產權房在市場上也供不應求，42平方米的一房一廳已經賣到了35萬元。
“有的人把自己的商品房賣三四百萬，一下子買十幾套小產權房，每個月收租一兩萬。五年房價就能翻倍。”王曉華覺得這是一筆劃算的投資。
王曉華通常為投資客提供“一條龍”服務，投資客買房后在管理處登記了名字后就交給他出租、催租，一個租客搬走了，他就找搞衛生的阿姨收拾一下，再放租給下一個人。如果需要出售，投資客會繼續把房子交給他代理。他手里拿著一堆鑰匙，清楚地記得每個鑰匙對應的樓層和房間。
但高回報也意味著高風險。購房者通常和開發商簽購房合同，一次性交付房款，購房者除獲得一份《合作建房協議書》外，還要花500元律師見證費，獲得一份律師見證書。
