房地產稅改革被認為是房地產長效機制的重要內容。

 

　　CRIC研究中心認為，10年內真正能夠成為房地產市場長期調控機制的，非房地產稅莫屬。改被動管理為主動管理，是擺在新一屆政府面前的關鍵課題，而房地產稅無疑是對房地產市場進行主動管理的可行途徑之一。

 

　　被賦予諸多使命感的房地產稅，果真是調控房地產市場的一劑良藥？

 

　　房地產稅立法過程漫長

 

　　十八屆三中全會以前，相關部門已經對房產稅做了不少準備工作。重慶市政府、上海市政府先后明確于2011年1月28日起試點開征房產稅。從實際結果來看，重慶與上海的房產稅試點，形式大于意義。此后房產稅推進緩慢。

 

　　2013年8月29日，全國人大常委會委員、財經委副主任委員尹中卿，在十二屆全國人大常委會第四次會議提出，必須盡快調整房地產調控思路，充分運用市場手段，著力健全房地產市場長效機制。要逐步整合房地產開發、流轉、保有環節稅收和各類收費，統籌推進房地產稅費改革，盡快按照人均居住面積征收累進房產稅，增加擁有多套和豪華住房的持有成本，促進二手房、存量房源流轉。要推進不動產實名登記和全國聯網工作，擠出部分非自住以及非正當獲得的房源，促進存量房地產進入交易，降低交易環節稅費，切實減輕普通老百姓購房成本。

 

　　21世紀不動產市場總監桑豫峰認為，按人均居住面積征收累進稅率的房產稅，是統籌推進房地產稅費改革的重要基礎。而開征房產稅，就必須盡快實行不動產信息全國聯網。這樣，擁有多套和豪華住房的持有成本大大增加，二手房、存量房源流轉率迅速提高，房地產市場的平穩健康發展就成為可能。桑豫峰表示，尹中卿的建議，點明了影響房地產市場發展的幾個主要癥結，而解決這些問題根本不存在技術難題，可操作性非常強，希望他的建議能被有關決策部門采用，盡快推動建立房地產長效機制，否則房地產調控就永遠只能是頭痛醫頭腳痛醫腳，政府、開發商和消費者也永遠不滿意。

 

　　尹中卿此前曾長期擔任全國人大常委會辦公廳研究室副主任、主任，對房地產調控及其長效機制頗有研究，并堅持認為房地產泡沫是不爭的事實。

 

　　國家稅務總局原副局長許善達在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，地產的所有者是國家，而房產的所有者是私人，土地是升值的，房屋是貶值的，價值如何分離？目前還沒有一個主張房地產稅的人在法理和理論上作出解釋，需要全國人大進行研究。許善達稱，房地產稅立法過程需要很長時間，最終要立一個有中國特色的法。

 

　　房產稅試點：擴還是不擴

 

　　雖然房地產稅立法緩慢，但房產稅試點會不會加快？

 

　　2013年3月底，國務院辦公廳就實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工發出通知，要求2014年6月底前出臺并實施不動產統一登記制度。中金公司分析師寧靜鞭認為，實行統一的不動產登記制度并在一定程度上公開，就能掌握居民在不同城市擁有房屋的情況，為房產稅的推出提供了條件，也能在一定程度上改變社會對于多套房的非理性持有，改善樓市供求關系。

 

　　2013年5月24日，國務院批準發展改革委《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。此后，房產稅多次傳出擴圍消息，但最終都是虛晃一槍。試點城市一個也沒有增加。

　

　　財政部部長樓繼偉在2013年11月19日發行的《〈中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定〉輔導讀本》中撰文，提出深化稅制改革需要把握五個方面內容，其中兩個方面，一是要有利于培育地方主體稅種，一是盡可能不開征新稅種。并提出要加快房產稅立法，推進房產稅改革，要適當減輕建設、交易環節的稅費負擔，提高保有環節的稅收。

 

　　如果在房地產稅立法之前，繼續推進房產稅試點，CRIC研究中心將各大城市2008年以來的房價進行比較后預測說，江浙地區房價增長較快的二線城市，未來可能納入試點范圍。比如南京和杭州。

 

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，未來的房產稅的擴圍應該會采取上海、重慶模式進行擴圍征收，也不排除第三套方案的可能性。通過不同模式的試點，無論是重慶的高端存量征收模式，還是上海的增量征收模式，經歷幾年的深度調整，房產稅最終會回歸到同一個征收水平，以起到對多套房的投資客在持有環節的稅收調節作用。

 

　　爭議未已

 

　　有關部門提出征收房產稅以來，爭議就沒有停止過。

 

　　任志強是典型代表。他曾經在某論壇上厲聲質問記者，“房產稅對你有什么好處嗎？中國在兩個城市進行房產稅試點，有什么成績嗎？如果試了兩年都沒試出個成績，是不是該取消了呢？國際慣例的房產稅在中國是不可能實現的，因為第一條件是沒有做到財產透明。”

 

　　任志強認為，政府如果要收房產稅，一定要是替代性的，就是要取消土地使用稅、耕地占用稅等稅種，然后把這些綜合起來變成房產稅，使得總稅負不增加。如果在收取土地出讓金后，再讓購買人支付房產稅是不合理的。

 

　　高盛投資管理部中國副主席哈繼銘、春華資本集團董事長胡祖六都認為，研究房地產稅立法，首先要明確立法目的。如果征稅用于提供基層公共服務，則適宜對房產保有環節征稅；如果征稅目的在于抑制房地產過熱，則適宜對房地產交易環節征稅。

 

　　許善達稱，他也贊同哈繼銘和胡祖六的看法。他認為，全世界還沒有哪一個經濟體因為開征了房產稅而抑制了房地產泡沫，而真正對房地產泡沫起抑制作用的都是在流轉環節征稅。對房地產交易環節征稅，效率高、成本少。

 

　　許善達甚至認為，今后一個相當長的時期內，中國都不具備對住宅征收房產稅的條件。一項大的稅收政策調整有三個必經程序：首先，得到基本形成共識的研究結論；其次，起草好稅法和實施細則的草案；最后，準備好處理相關問題的配套文件。

 

　　許善達稱，一些媒體說國家稅務總局已經和一些地方稅務局在試點房產稅，這種傳說并不準確。他透露，國稅總局正在進行研究建立房產的市場價值評估體系，試點的是房產評估辦法。“評估辦法的試點進展很快，但距離全面推行，作為現行征收商業房產的房產稅的計稅依據還不能說已經完全成熟，更不要說作為征收非商業性住宅的房產稅的計稅依據了。評估辦法試點成功以后，首先投入運行的必然是針對商業房產稅。這和馬上要出臺住宅保有環節的房產稅不是一回事。”