以房養老方式，通俗講就是將房產價值提前變現，用于支付老年人當下的生活開支，老人去世后再將房產變現還款。中國目前已經有浦發等銀行推出了住房倒按揭，也有七家壽險公司積極準備推出以房養老保險產品。對于沒有子女或者不希望依靠子女養老、沒有社保或者社保資金較少的老年人來講，將手里的房子提前變現可讓老年生活更有保障，的確是一個不錯的選擇。

　　不是什么房產都可參與?

　　以房養老保險產品哪些人可以參與？什么房產適合？房產如何估值？是否劃算？據了解，目前保監會選擇的七家壽險試點公司均已將產品設計方案遞交保監會。幸福人壽相關產品負責人接受深圳商報記者采訪時簡單描繪了一下產品的思路。

　　首先不是什么房產都可以，對于房子將會有所選擇。試點初期可能選擇一線城市。其次，房產估價將按投保時市場價值評估，“不僅不會打折，而且還會設定每年的資產升值幅度，否則我們的產品就不成立了”。幸福人壽相關負責人告訴記者。

　　中國當今房價高懸，購買以房養老保險的房子能保證每年都有增值嗎？該負責人強調稱，正因為如此，所以試點時會選擇一線城市，他同時表示“哪個城市都有好房子”。大都會人壽總公司產品部負責人陳松表示，在美國也不是什么房子都可以，需要到政府認定的第三方機構評估。

　　第三，既然是保險產品自然涉及預定利率，預定利率如何設定？該負責人表示可能會由保監會最后認定。目前普通型壽險產品預定利率已達到4%。普通型壽險預定利率越高，產品回報越高，也意味著壽險價格越便宜。但以房養老需“反向”思維，如果預定利率越高，則意味著投保人從保險公司預先借支資金的成本越高；而給房產設定的年增值幅度越高，意味著房產增值越大，對投保人有利。

　　第四，投保人的年齡有設定。據了解，在加拿大、美國采用以房養老金融工具的公民，年齡必須達到62歲。幸福人壽相關產品負責人表示，他們可能會選擇與中國合法退休年齡一致。

　　以房養老不同于 “倒按揭”?

　　以房養老保險與銀行的 “倒按揭”有什么區別？

　　幸福人壽相關產品負責人對記者解釋稱，銀行的 “倒按揭”本質上仍然是抵押貸款。理論上講，房產估值會打折，而且參與者不一定非要管你到“死”。保險公司推出以房養老保險產品則不同，首先一定會管你到終老，而不論最終房產價值能否抵償保險公司的之前支出。第二，房產評估價格不僅不打折，甚至每年還有升值。

　　大都會人壽的陳松對深圳商報記者分析稱：就目前國內銀行推出的“倒按揭”養老業務來看， “倒按揭”是貸款產品，雖然每月付給老年人一定的養老金，但要扣除利息和一定的本金，并且需要到期還款。國內“倒按揭”產品的支付方式多為固定期限內的固定額度養老金給付。就美國的經驗來看，養老金的支付方式選擇較多，可以是固定期限固定額度，也可以是一次性支付，或者信用額度支付，或者幾種方式的混搭，并且支付金額將老年人的預期余命作為重要的考量因素，而這一領域是壽險公司能夠充分發揮專長的。而且，在美國參與這個項目的借款人擁有居住權，只要借款人盡到相應義務，無論貸款余額多大，借款人可以無限期地居祝如果借款人身故或者搬出房屋或者被取消贖回權時，貸款余額超過了房產價值，貸款人不得要求借款人出售其他資產以彌補超額部分。借款人可以在任何時候提前償還部分或全部貸款，免受任何提前還貸罰款。

　　政府財稅支持應區分情況?

　　據記者了解的兩家保險公司，他們均看好以房養老市常

　　幸福人壽相關產品負責人表示，推以房養老保險產品，對于壽險公司而言更多是體現社會責任，賺錢盈利不可能是目的。從美國等西方國家的運作經驗看，政府均對此產品有財稅支持，主要是應對房價的過大起伏和預期壽命延長的風險。

　　據了解，以房養老的開展在美國就是以政府主導。主角既不是銀行也不是保險公司，只有美國政府機構聯邦房屋管理局FHA批準的貸款機構才可以進行“房產價值轉換抵押貸款HECM”業務。

　　大都會人壽總公司產品部負責人陳松接受深圳商報記者采訪時稱，在美國，通過提供擔保的“房產價值轉換抵押貸款”占到反向抵押貸款市場95%的份額。FHA提供的是一種雙向擔保，對于借款人的擔保是：如果貸款機構不能按照約定為借款人提供貸款，FHA將代表貸款機構進行支付；對于貸款機構的擔保則是：在滿足一定條件下，貸款機構或者投資者將獲得全額貸款償還。

　　幸福人壽相關產品負責人對記者分析稱，為什么希望獲得政府財稅支持，原因也是此項業務風險很高。如果相當部分的房產價值最終不抵保險公司的資金支出怎么辦？

　　首都經濟貿易大學金融學院教授庹國柱接受深圳商報記者采訪時稱，以房養老是好事，能滿足部分老人的需求。中國也研究了很長時間，應當盡快推出。目前，最大的困難應當是房價過高。至于以房養老政府財稅支持問題，他表示不應對投保人不加區分而一律獲得政府財稅支持。參與以房養老的多數是富足的人，政府的資金應當支持那些無能力養老的窮人。部分有房族并不富裕，可以適當考慮通過以房養老獲得政府財稅優惠。