前幾年流行著這么一個笑話： ? ??

 

　　 “一位中國老太太和一位美國老太太在天堂里相遇，中國老太太感慨地說：‘我終于在臨終的前一天，攢夠了買房子的錢！’而美國老太太則說：‘我在臨終前一天，終于還清了貸款買房子的錢，但我在房子里已經住了50年。”

　　如今，中國老太太終于覺得自己可以和美國老太太交流同樣的心得了，但是沒想到，人家美國老太太又有新招：

 

　　“臨終前，我還去法國吃了頓大餐、到日本洗了個溫泉……都是銀行給‘報銷’的。我那50年房齡的老房子也沒啥用了，就抵給銀行了。”

 

　　美國老太太“玩”的，其實就是近期備受熱議的“倒按揭”。而這個故事，很可能在不久的將來也發生在中國的養老一族中。

 

　　 “以房養老”時間表日漸清晰

 

　　 一位退休老人，除擁有一套住房外，缺乏或沒有其他養老條件。那么，他可以選擇將房子抵押給金融機構或者其他專門機構，每月從該機構領取一定數額的生活費，用于晚年改善生活之需。而在他去世后，這套房子就由該機構所有或處置。這就是以房養老的“倒按揭”，即“住房反向抵押貸款”模式。這樣的養老方式下，老年人既能住在自己的房子里，又能將房產提前變現用于養老。

 

　　而中國目前的現狀是，許多人貸款買房，辛苦一生賺錢還貸，到臨近退休才還清貸款，但此時已無太多積蓄來養老。而且，房子很多情況是順理成章地留給子女。這也是中國人傳統的觀念。

 

　　 “以房養老”將打破我們的傳統模式。據了解，這種“倒按揭”的養老模式，在歐美及日本、新加坡等一些國家，已經是一種比較成熟的養老模式。

 

　　保險理財師告訴記者，根據這種模式進行的初步推算，在國內大中城市，如果一位擁有一套200萬元房產的65歲老人，采取“倒按揭”的方式，每個月可以拿到1萬元左右的養老金。

 

　　其實，我國提出“以房養老”的概念也已有10年，并且從2007年開始在北京、上海、南京、杭州等地進行過試點，可惜效果不佳，并未被市場接受。不過，眼下日益嚴重的老齡化倒逼“以房養老”再次被提上日程。

 

　　近期，幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇就在多場合公開表示，相關部門已讓保險公司12月份拿出試點方案，1月份推出相應的保險產品。

 

　　 “以房養老”障礙依然頗多

 

　　 “時間表雖然已經擬定，但試點方案推出需要一個過程，不會那么順利。”國家行政學院公共政策教研室主任竹立家接受記者采訪時表示，“以房養老”的展開依然會面臨障礙，導致銀行和保險公司等金融機構的參與積極性不太高。

　
據記者了解，11月下旬，保監會曾就此事召開了內部會議，參與的保險公司只有幸福人壽、平安、泰康、新華、合眾、中宏等7家。

 

　　那么是什么原因導致眾多保險機構興趣缺乏呢？記者通過采訪了解到：

 

　　障礙一：把房子留給子女仍是主流觀念

 

　　有房族的北京市民鐘女士還有幾年就要退休，她以“兒女有出息，不會讓父母賣房養老；兒女沒出息，不會準父母賣房養老”表明對以房養老不看好。“但存方寸地，留與子孫耕，傳統觀念下房產寄托了家庭太多情感，多數人是過不了‘觀念坎’的。”孟曉蘇說。

 

　　而“以房養老”作為舶來品，在英法等國家之所以流行，與高遺產稅有關。人們在“以房養老”和“留房產給子女但要繳納大筆稅金”之間較容易作出選擇。但在我國現行稅制下，人們沒有動力。上海民政部門就曾做過調查，結果顯示高達90%的老人擬將房產留給子孫，愿意倒按揭的不到10%。

 

　　障礙二：受70年產權限制

 

　　雖然2007年出臺的《物權法》已經規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但“自動”并不意味著“無償”。如果70年產權到期后，抵押房屋要有償續期，那么續期費用將是一個巨大的未知風險。這種不可能在短期內掃清的障礙，使得中國大多數銀行或者保險公司出于風險控制的考慮，不會對“以房養老”太感興趣。

 

　　房地產市場的變數不可控也讓各方顧慮重重。對于保險公司而言，宏觀調控下房子蘊含的價值是個變量，起伏不定難以判斷，這對保險公司而言將是不小的風險。“推出這種產品的風險大、成本收回時間長，所以積極性不是很強，這需要國家在財政稅收等方面出臺相應的支持政策。”一位保險公司內部人士向記者坦言。

 

　　障礙三：評估不規范，公正難保證

 

　　“以房養老”需要透明、公正的法治環境。“以房養老”牽涉到房地產業、金融業、社會保障、保險以及相關政府部門，對這些領域的運作質量要求相當高。如何保證這些行業、部門公平、公正地經營、管理和執法，在當前是個極大的挑戰。就拿房地產評估來說，由于起步較晚，中國房地產評估機構還極不規范，不但整體素質偏低，而且市場存在惡性競爭，有爭議的評估結果，尤其對于弱勢群體來說，更難以得到及時、公正、合理的處理。

 

　　新模式只屬于小群體

 

　　記者了解到，目前成型的“倒按揭”并不會面向全體老人，而是分步驟分先后的推廣開來，并且也沒有涉及最有需求的農村養老一族。

 

　　“我國房產的性質多種多樣，有商品房、保障性住房、小產權房以及農村宅基地等等，不同性質的房產面臨的問題都不一樣，政府應對市場情況進行細化調研之后再出臺具體細則。”幸福人壽住房反向抵押養老保險課題組副組長曲和磊向記者表示，小產權房首先是要清理的，農村宅基地房屋是無法確權的，以上兩種房產性質都不會納入“以房養老”的方案之中。同時，二三線城市的房屋評估值相對較低，房屋價值幾乎不夠養老，金融機構參與的積極性也不會太大。

 

　　據記者了解，“以房養老”的此次試點主要涉及一線城市的城鎮住房，農村住房暫時不在試點之內。同時，首要涉及人群多為失獨和無子女家庭，且最好具備一定條件。如：

 

　　條件一：自有住房并擁有完全產權。養老家庭必須對其居住的房屋擁有完全的產權，才有權也才有可能對該房屋做出售、出租或轉讓的處置。
 

　　條件二：獨立住房。在以房養老模式中，只有老年父母與子女分開居住，該模式才有可能得以運作，否則，老人亡故后，子女便無處可居。

 

　　條件三：經濟狀況適中。當老年人的經濟物質基礎甚為雄厚時，就不會也不必考慮用房產養老；而老人的經濟物質條件較差，或者沒有自己獨立的房屋，或者房屋的價值過低，也很難指望將其作為自己養老的資本。

 

　　 “以房養老”能否養得起兩老人？

 

　　“以房養老可以從一些條件好的老人開始做起來。”曲和磊建議，比如老人擁有兩套物業，可以用一套市價較高的來抵押獲取收入。“如果兩個老人只有一套房子，房屋價值又比較低的話，就不太現實了。”

 

　　那么，究竟要價值多少的房子才夠兩位老人在北京這樣的大城市以房養老呢？

 

　　記者算了一筆賬：以昌平區為例，在天通苑一套90多平方米的兩房一廳目前的市場評估價為200萬元，根據以房養老倡導者孟曉蘇的估算，如果根據國外標準的“抵押式以房養老”計算：老人若將該房屋參保，每月大約可得到1萬元的養老金。

 

　　根據北京目前的消費水平，每月1萬元的生活費供兩位老人生活問題應該不大。

 

　　因此“以房養老”在一線城市推廣可能會好一些，比如在北京、上海、廣州等，因為房價比較高，且還在不斷往上漲，抵完以后對老年人的生活會有比較大的改善。