養老地產合作或成方向

　　近期金地集團、金融街等房地產上市公司被保險機構舉牌引發廣泛關注，實際上，保險公司與房地產公司的“親密接觸”此前已有案例。中國人壽與遠洋地產在養老地產方面的合作，今后或許會被再次復制。

　　2013年9月，中國人壽發布公告稱，公司與遠洋地產控股有限公司簽署認購協議，其將以每股4.74港元的價格認購遠洋地產非公開發行的6.36億股份，約占遠洋地產總股本的8.88%，注資將超30億港元。上述認購完成后，其將持有遠洋地產股票20.9億股，約占遠洋地產已發行股份的29%。2010年初，中國人壽就已經成為遠洋地產的第一大股東。

　　當時有分析人士表示，保險資金在政策允許的范圍之下，可以在一些養老不動產上進行運作，積累經驗，養老不動產的開發運作和住宅開發有相似之處，等到時機成熟便可直接進入住宅領域。值得注意的是，另一家保險機構泰康人壽把“進入養老產業，投資設立養老院”作為公司三大發展戰略之一。如今，遠洋地產在養老領域已經小有成績。

　　“險資的入股可能為房地產企業帶來更多資源，未來養老地產的發展也有較大空間，總體而言，險資入股房地產公司對于房地產公司不算壞事”，深圳一家券商的房地產分析師表示。

　　諸多難題尚待破解

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從操作層面來講，由于真正做養老地產項目的房企少之又少，能夠做盈利的也不多，盡管表面上養老地產市場的蛋糕十分誘人，但現階段能夠帶來實際效益并不容易。

　　張宏偉稱，目前進入的開發商還不是很多，但是多數開發企業都開始以較小規模養老地產項目進行“試水”，以此來探索養老地產的盈利模式，建立以公司特有的資源為基礎的養老地產操作方式。

　　從現實角度來講，現階段眾多房企開始嘗試推養老地產項目，更多的則是通過養老項目獲得土地資源，進行養老地產部分之外的住宅開發、商業配套的開發，養老地產只不過是現在企業比較好的一個拿地模式。

　　破解目前養老地產的難題還需要土地和稅收政策的配套。當前開發商在獲得土地時，土地市場尚未明確規定有養老地產用地性質。因此要開發養老地產，只能在現有經營性用地基礎上獲得。由于土地價格往往和市場價格看齊，可以說土地價格成本較高是導致養老地產很難盈利的重要原因之一；另外，養老地產配套、及其附屬設施也需要政府在稅費上給予部分或全部減免，這樣一來作為長期性的經營性項目，才不會因為沉重的稅費負擔而無法持續經營。從“軟件”角度來講，還沒有辦法維持一個養老地產項目贏得市場的普遍認可的運營標準和體系。

　　“仍然還處于黎明前的黑暗，誰進去的早，誰就是先驅，而不是先導。”張宏偉說。