到底如何看待目前的形勢？未來又會如何？房地產(chǎn)行業(yè)的下滑態(tài)勢，究竟會產(chǎn)生怎樣的影響？記者采訪了獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌、中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)杜丙國。

　　房價會一浪一浪調(diào)整

　　記者：你怎么判斷目前的市場形勢，是泡沫已經(jīng)破裂，是拐點，還是短周期調(diào)整？

　　顧云昌：我認為是短周期調(diào)整和拐點出現(xiàn)兩者的結(jié)合。但拐點有兩種解釋，一種是小拐點，一種是大拐點，大拐點就是正增長變負增長，小拐點就是增速放緩。我愿意將目前的市場狀況看成是小拐點，銷售增幅下降，但是不可能全面下滑。

　　同時這又是周期性的盤整，因為房地產(chǎn)市場是買漲不買跌，一項政策出臺后，或經(jīng)濟形勢發(fā)生變化，就容易出現(xiàn)觀望。一定觀望期后，積壓的需求量會隨后釋放出來。2010年4月到2011年底，我們整個是下滑的，但是2012年后突然就爆發(fā)了，這種勢頭保持到了2013年。2014年需求釋放減緩了，實際上從去年四季度就平穩(wěn)下來了，這是樓市客觀的小周期，現(xiàn)在處于小周期下行階段。

　　謝國忠：2012年是拐點，2013年出現(xiàn)局部反彈，主要是一二線城市，一些三四線城市幾乎沒什么銷售。三四線城市明顯供應(yīng)過大，而老百姓的收入有限。現(xiàn)在一線城市是價格泡沫，三四線城市是量的泡沫。

　　中國通過調(diào)控和改變預(yù)期創(chuàng)造了一些需求，但長期不可能改變房地產(chǎn)供求關(guān)系。

　　我覺得房價會一浪一浪調(diào)整，因為會有政府調(diào)控改變百姓預(yù)期的情況發(fā)生，但是最終調(diào)整多少，還是要看政府調(diào)控的力量與市場力量的博弈，所以要做出價格判斷并不容易。我認為最終每平方米房價會降到2個月平均工資以下。

　　杜丙國：在城市市場分化加劇、觀望氣氛漸濃及去年同期高基數(shù)的影響下，今年1~4月我國房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)略顯低迷。但是從中長期來看，我國房地產(chǎn)市場仍處在規(guī)模繼續(xù)擴大的上行區(qū)間，目前的“拐點”只是短期預(yù)期影響下的波動變化，2014年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點。

　　記者：如何解釋這一輪下滑的原因？

　　顧云昌：房地產(chǎn)除了市場因素外，還受到宏觀經(jīng)濟影響、房地產(chǎn)調(diào)控政策影響。宏觀經(jīng)濟層面，現(xiàn)在中國經(jīng)濟增速放緩，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場增速放緩，這是相輔相成的。對房地產(chǎn)產(chǎn)生影響的主要是貨幣政策，現(xiàn)在是穩(wěn)健偏緊的，去年四季度以來，對房地產(chǎn)的信貸比較緊，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場缺乏資金，銷售放緩。

　　至于房地產(chǎn)本身的調(diào)控政策，國家層面沒什么變化，實際上現(xiàn)在的情況主要是宏觀經(jīng)濟層面信貸政策和房地產(chǎn)周期的變化，造成了市場相對下行。2012年我們就預(yù)測2013年是前高后穩(wěn)，實際上也是如此。今年完全不同，能不能實現(xiàn)前低后穩(wěn)，還要看宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，以及貨幣政策的情況，也和各地是否采取寬松政策有關(guān)。

　　謝國忠：房地產(chǎn)泡沫是巨大的貨幣泡沫的體現(xiàn)，而這個泡沫已經(jīng)開始下行了。貨幣是兩條線，一看貨幣是不是貶值，二看還有人能借錢嗎。現(xiàn)在家庭負債較高，地方政府也借了那么多錢，貨幣又有貶值的壓力，二者相加，貨幣泡沫走不下去了，所以房地產(chǎn)泡沫也走不下去了。

　　地方政府會放松調(diào)控

　　記者：現(xiàn)在部分城市調(diào)控政策出現(xiàn)變化，接下來會如何演進？

　　顧云昌：房地產(chǎn)市場出現(xiàn)嚴重分化，這和房地產(chǎn)市場特點有關(guān)，這是一個區(qū)域性市場。同樣的一線城市也有差異。這樣的情況下，政府工作報告明確提出要分類調(diào)控，所以出現(xiàn)了一些地方微調(diào)，或者說是微刺激。

　　實際上地方政府是在現(xiàn)有權(quán)限里進行調(diào)控，影響房地產(chǎn)市場的主要是宏觀政策尤其是貨幣政策，以及房地產(chǎn)調(diào)控政策。前者地方政府無權(quán)改變，后者地方掌握的就是戶籍是否限購、稅費能否補貼，還有就是公積金貸款的供應(yīng)。目前看來，地方政府的救市主要就這三方面進行。

　　上一輪地方醞釀微調(diào)，馬上就被干預(yù)掉了，這一輪沒有干預(yù)，看來也是在情理之中，應(yīng)該會影響到更多三四線城市或者二線城市。目前一線城市還沒有看出來有這樣的跡象，北京上海還需要一定的觀測期，盡管有一定的松動打折，還沒有達到需要政府出手的情況。

　　謝國忠：救市沒用，只是給大家一個錯覺，讓大家入市。限購就是吹動泡沫的力量，突然限購形成短缺的感覺，導(dǎo)致大家都去買房。

　　地方政府放松調(diào)控肯定會蔓延開去，會不斷想各種辦法出來。但是在三四線城市不可能有效，因為百姓本來就沒錢，量又有那么大。

　　杜丙國：地方政府在救市的同時并不會突破中央調(diào)控的基調(diào)和界限。需求不足、供應(yīng)過剩的三四線城市將率先調(diào)整，措施預(yù)計多為“開源式”，即放松需求端，通過放寬限購條件、降低首付及貸款利率、稅費優(yōu)惠等手段，刺激需求入市，加快存量去化。

　　此前房價過快上漲的部分二線城市，也將加入政策調(diào)整的行列。一線及熱點二線城市，由于面臨較大的房價上漲壓力，政策調(diào)整的空間及可能性將相對較小。

　　在前階段多個城市進行微調(diào)后，中央并未如此前般進行干涉。可以看出，中央層面雖然在隨時跟蹤關(guān)注房地產(chǎn)市場變化，但不愿出臺更多的行政手段進行調(diào)控。

　　地價平穩(wěn)回歸大勢所趨

　　記者：有說地方政府比開發(fā)商著急，目前形勢對土地財政以及地方建設(shè)會產(chǎn)生怎樣影響？

　　顧云昌：地方政府比開發(fā)商著急，這話我認為有一定道理，因為房地產(chǎn)銷售放緩，開發(fā)商預(yù)期改變，不積極拿地，施工速度放慢，會影響地方土地收入還有房地產(chǎn)稅收收入，而地方政府依然高度依賴二者。

　　杜丙國：今年1~4月，代表房企拿地面積同比下降較為明顯，占地面積、規(guī)劃建筑面積降幅分別為19%、26%，但拿地宗數(shù)有所增加，拿地金額僅小幅下降3%。我們認為，企業(yè)拿地的減少主要在于多數(shù)房企進入消化現(xiàn)有土地存量的時期，而目前復(fù)雜的市場形勢使得企業(yè)資金回流速度減緩，一定程度上影響了拿地的預(yù)期和資金。

　　由于企業(yè)拿地更趨理性，地價的平穩(wěn)回歸成為大勢所趨，2014年三四線城市土地財政將有所吃緊。

　　房地產(chǎn)市場要承認有泡沫

　　記者：房地產(chǎn)目前的態(tài)勢會對中國經(jīng)濟產(chǎn)生怎樣影響？

　　顧云昌：中國經(jīng)濟提出穩(wěn)增長，如果房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴重下滑，必然影響穩(wěn)增長進程。因為房地產(chǎn)施工面積、新開工面積、賣地數(shù)量下降，會涉及到和房地產(chǎn)相關(guān)的建筑業(yè)、建材業(yè)等，房地產(chǎn)還是支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資占整個固定投資比重20%~25%左右，房地產(chǎn)投資下降，也會導(dǎo)致其他行業(yè)的投資下降，對全國的投資增速下拉作用明顯。

　　我認為地方政府和中央政府都不會容忍出現(xiàn)嚴重下滑，調(diào)整是必然的，但希望是軟著陸，地方政府微調(diào)有助于軟著陸。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場要承認有泡沫，有些城市泡沫還不小。有些城市有觀望情緒，信貸收緊，如果不及時采取措施的話，會產(chǎn)生很大的風(fēng)險。除了地方微調(diào)，貨幣政策可能也有必要微調(diào)，比如說對首套房貸、剛需的支持，要保證。但也不能像2008年那樣強刺激，又會形成新的泡沫。

　　謝國忠：對經(jīng)濟會有影響，但不是壞事，房地產(chǎn)行業(yè)下行，其相關(guān)行業(yè)比如建筑、工程機械行業(yè)也不好，但這樣調(diào)整后，中產(chǎn)的消費預(yù)期就好起來了，家庭消費會提升。大家擔(dān)心影響會傳導(dǎo)到中國勞動力市場，但勞動力短缺是普遍的，所以經(jīng)濟下行不會有太大影響。

　　風(fēng)險總體可控

　　記者： 目前房地產(chǎn)市場的形勢，會不會對金融穩(wěn)定產(chǎn)生影響？銀行的承受力是多少？

　　顧云昌：如果房地產(chǎn)有風(fēng)險，必然影響金融，二者是連在一起的，所謂的房地產(chǎn)泡沫實際上是金融泡沫，房地產(chǎn)的冷熱主要取決于金融的冷熱。目前中國房地產(chǎn)市場中的下滑，和貨幣偏緊有關(guān)，在中央沒有放松貨幣政策微調(diào)的情況下，只有靠地方政府微調(diào)。

　　2008、2009年就說，如果房價下降30%，金融界能承受，現(xiàn)在我們認為也是這樣，我們金融的杠桿率并不高。房地產(chǎn)誘發(fā)的金融風(fēng)險，我認為不是主要的。

　　謝國忠：中國人心里認為，銀行不會讓房子掉價，這是一個心理玩法。現(xiàn)在股市上認為銀行的不良率已經(jīng)超過10%，但報出來的1%不到，我知道很多銀行的不良率遠超10%。

　　杜丙國：2014年一季度末，房地產(chǎn)貸款余額15.42萬億元，新增7971億元，占各項貸款的比重分別為20.6%、26.5%。

　　從購房者角度來說，若房價大幅下降，將出現(xiàn)類似于次貸危機的金融風(fēng)險，購房貸款違約，風(fēng)險加大。對于企業(yè)而言，房價快速大幅下降，引起消費者觀望情緒，導(dǎo)致企業(yè)銷售額進一步惡化，從而傳導(dǎo)至金融市場，不良貸款、違約等現(xiàn)象將增多，金融恐慌情緒彌漫。對于地方政府而言，房價的下跌將對土地市場的量價起到平抑作用，嚴重依靠土地財政的地方政府，地方債償還將難以為繼，金融系統(tǒng)性風(fēng)險或?qū)⒈l(fā)。

　　但就目前而言，我們認為房地產(chǎn)市場的風(fēng)險總體是可控的，房價出現(xiàn)大幅崩盤的可能性較小；同時國家對于金融行業(yè)的指導(dǎo)也在日益加強，逐步排除系統(tǒng)性風(fēng)險隱患，金融總體環(huán)境將保持相對穩(wěn)定。

　　房企洗牌加快

　　記者：房企破產(chǎn)潮會不會出現(xiàn)？

　　顧云昌：銷售放緩后，應(yīng)該說有利于大企業(yè)拓展，兼并淘汰死掉一批沒有品牌沒有資金實力的弱小企業(yè)，也是正常的，中國房地產(chǎn)行業(yè)需要這樣的洗牌。目前房企的態(tài)勢就是競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄。

　　其實這幾年中國房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤率在逐年下降，2012年比2011年凈利潤率下降18%~19%，去年還在下降，現(xiàn)在房地產(chǎn)上市企業(yè)凈利潤率只有10%、8%左右，房地產(chǎn)高額利潤時代過去了。

　　杜丙國：2014年，房企A股再融資閘門打開，優(yōu)先股獲準發(fā)行，房企分化趨勢將更為明顯。我們認為，未來全國布局的龍頭房企，產(chǎn)品類型延伸至商辦、工業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)房企，專注區(qū)域產(chǎn)品開發(fā)、由前期開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)入后期經(jīng)營管理的地方優(yōu)勢企業(yè)，這三類企業(yè)將保持相對較好的發(fā)展態(tài)勢。

　　對其他企業(yè)尤其是此前擴張速度過快的中小型企業(yè)來說，則將面臨較為嚴峻的資金考驗，不排除部分企業(yè)破產(chǎn)或被兼并的可能。