?“央四條”的核心是支持改善型住房需求，除了緩解市場超預期疲軟外，糾偏有點“不近人情”的房貸政策(“認房又認貸”)，順應城鎮居民改善型住房的需求是此次新政的出發點。改善型住房時代到來后，住房的流動性更大了。此次“央四條”在改善型需求支持上，提出了“先償后貸”的優惠標準。在重點一二線城市，絕大部分首套房貸款發生在最近10年，房貸期限一般在20-30年，這意味著必須要賣掉首套房才能償清貸款，存量房的流動性更大了。
? ? ?存量房流動起來是個好事情，不僅有利于活躍市場，增加供應，而且增加了銀行可貸資金，對貸款進行重訂價，以高收益房貸置換低收益房貸，增強銀行發放房貸的積極性，緩解流動性風險。盡管目前“央四條”已經在各大銀行落地，很多媒體和專家也認為，修復疲弱的樓市需求指日可待，但是，筆者認為，目前購房購置成本處于歷史上的最高水平，對需求的釋放和增強存量房流動性非常不利。
? ? ?目前，購房購置成本有兩類，一類是稅費成本，另一類就是房貸成本。現行的住房交易稅費(契稅、營業稅、所得稅和中介傭金)，還停留在過去10年調控期間打壓性稅費政策工具上，限制炒房和不合理需求(低于5年的住房流轉)的初衷與鼓勵房屋流轉和改善住房需求相左。房產證不滿5年的住房交易，要繳納房屋總價9%至12%的總稅費。也就是說，一套200萬總價的房屋，若房產證不滿5年就交易的，要繳納20萬左右的稅費，如此高的稅費是首套需求和改善型需求無法承受的，也不利于存量房屋的流轉。
? ? ?對于改善型需求來說，在其購置首套房后，會由于家庭規模擴大(添丁和三代同堂)、收入水平的增加、工作的變動和家庭搬遷，產生了改善住房或換房的需求。試想，家庭規模擴大要在5年以后嗎？工作變動會超過5年嗎？這兩種情況很少在首次購房5年后才發生。若考慮到新房辦證時間也要1-2年，從購置首套住房到改善住房，低于5年的人更多，而目前過高的稅負完全轉嫁到改善型購房者身上，對這種需求的抑制很明顯。
? ? ?住房貸款成本也很高。盡管“央四條”明確，首套住房最低貸款利率可到基準利率的七折，但誰都清楚，七折只是貸款利率的“下限”，具體要由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。從目前來看，對首套購房和改善型購房貸款，銀行能按基準利率發放就已經相當不錯了。
? ? ?利率市場化以后，存款開始“逃離”銀行。為吸收存款，銀行不得不吸收表外化存款和循環發行期限較短的高收益的理財產品，以此來滾動期限較長的信貸投放，應對利率市場化的沖擊。水漲船高，貸款利率也開始逐漸呈現上浮的趨勢，下浮利率幾乎絕跡。因此，貸款基準利率與實際發放利率的差距越來越大，貸款基準利率的參考意義越來越小，按照基準及以下利率來發放貸款的機會成本很大，而收益越來越小，甚至會虧損。
? ? ?由于個人住房貸款不可能像表外貸款、“小微”或消費貸款一樣，可以按基準利率上浮20%以上來發放，而且個人房貸期限長，會惡化銀行流動性風險，也無法貢獻存款，銀行并不愿意發放住房貸款。這就是為何金融監管當局在6月和8月連續“隔空喊話”，要求支持首套住房需求，也無法緩解銀行“拋棄”房貸的情緒。根據融360的數據，8-9月份，各大銀行首套住房平均貸款利率在基準利率的1.05-1.1倍。而同時，以消費貸款的名義來間接發放住房貸款，從而突破房貸利率限制的貸款行為卻比比皆是。
? ? ?因此，目前在個人住房貸款領域，也存在嚴重的融資成本高、貸款難問題。本質上，這是由兩個方面的原因造成的。一是，監管部門要求商業銀行支持首套房和改善型住房貸款需求，事實上是將這類貸款作為政策性貸款來看待，但卻讓追求盈利的商業銀行來執行，這本身就是不合理的；二是，屬于政策性扶持的行業(如小微、三農等)，今年以來一直有“定向寬松”的貨幣政策支持，源頭上的資金成本降低了，銀行也愿意按照較低的利率來發放。
? ? ?但是，在公積金不成氣候，問題一大堆的情況下，目前并沒有政策性金融機構來支持個人住房貸款；另外，囿于長期以來對樓市的慣性打壓，“定向寬松”的貨幣政策也沒有將個人房貸包括進來，造成個人住房貸款盡管事關民生，大家都覺得很重要，但誰也不支持，成了被遺忘的角落。
? ? ?此次“央四條”已經認識到了這個問題。為增強金融機構個人住房貸款投放能力，“央四條”提出，“鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放”。事實上，這是“定向寬松”的貨幣政策在個人住房貸款領域的實施，目的不僅是為了增加可貸資金，也是為了降低個人房貸資金來源成本。
? ? ?但是，過去10年，銀行間MBS總共才發行了3單，而且發行成本均定在利率區間上限價格，融資成本很高。今年7月22日，郵政儲蓄銀行發行了一款MBS產品，A、B兩檔招標收益率分別高達5.8%和6.79%。目前，由于無風險收益率居高不下，若再考慮到產品管理成本，實施MBS很難從源頭上降低個人房貸成本。而在資本市場上發行專向金融債券，周期太長，短期內見效不大，成本也不見得低多少。因此，未來一段時間，個人房貸成本將依舊居高不下。
? ? ?筆者認為，降低購房成本，要從降低稅負成本和貸款成本同時入手。就前者而言，對改善型購房承擔的營業稅全額征收的規定，建議從首套房的房產證滿5年回歸到滿2年，同時建議降低首套普通住房購置的稅收成本。這里，地方政府可能會擔心稅收減少的問題，但從長遠看，減稅能刺激存量住房流轉，增加住房需求釋放，房地產總稅收是增加的；就后者而言，建議“定向寬松”的貨幣政策惠及到首套住房和改善型住房，可以探索銀行以MBS作為抵押品，向央行申請PSL(抵押補充貸款)來低成本融資，定向支持首套住房和改善型住房購置貸款。
