第一，萬科入股徽商銀行的核心訴求不是為了境內融資。目前市場中信托的融資成本為12%-13%，房地產基金的融資成本一般是18%甚至更高，銀行長期貸款的融資成本為6%-8%。而今年3月7日萬科境外募得的8億美元，折合年收益率僅為2.755%。如果單從募資成本而言，國內銀行貸款并沒有比較優勢。此外，從房地產金融的趨勢來看，直接融資才是真正的大勢所趨。

 

　　從統計數據來看，國內貸款占資金來源的比重從2004年的18%下降到2012年的15%，而同期企業自籌資金占比從30%上升到40.5%，資金總額增長了6.5倍。對于房地產信托和房地產基金而言，過去幾年的快速發展也是源于這樣的趨勢。對萬科而言，以入股銀行來繞道境內融資并不合算。

 

　　第二，一線城市房地產市場未來十年粗放式的成長空間在不斷萎縮，已經從“增量時代”進入“存量時代”。一般而言，住房市場中的存量房與新房交易量之比大于1，即進入“存量時代”。北上廣深四個一線城市的存量房交易套數與新房交易套數之比平均已經到2的水平，深圳在2010年時甚至達到3的水平。商業地產亦不例外。在北京，五環外的寫字樓土地供應比例從2010年的40%上漲到2012年的68%左右，而三環內寫字樓土地供應比例從2010年的29%降到2012年的15%;在上海，未來幾年，核心區域如靜安區寫字樓新增供應量基本為零。即使是二線城市，天津、杭州、南京等存量房與增量房的比值也接近1。三線城市雖然仍以新房成交為主，但其投資風險較大，不是品牌開發商的首選。

 

　　所以，如何在存量時代中繼續穩住龍頭地位就成為萬科不得不思考的問題。顯然，與那些萬科最具價值的、多年精心累積的龐大業主群建立深度粘性就成為首選。之前萬科產品的重要賣點之一是良好的物業管理服務，但這還遠遠不夠，唯有銀行服務能夠滲透到龐大業主群生活的每一個角落，這是萬科在為未來發展提前做打算。

 

　　第三，萬科的真正訴求是搭建地產金融的全體系架構。對于房企而言，從前期的融資到中期的按揭，以及后續的社區金融體驗等。房企與銀行股權層面的合作，可以有效降低交易成本。正如萬科所言，其目的在于幫助自己率先向客戶提供國內領先的社區金融服務。對于銀行而言，基于銀行牌照的稀缺性，其自身的投資價值就很大。此外，隨著萬科的加入，對于徽商銀行全國性網點的選址和擴張都有好處。有數據顯示，開發一個新客戶的成本超過維護一個老客戶成本的6倍，所以，在這個過程中萬科的最大收益在于增加了單個客戶的邊際產出。隨著萬科社區金融的完善，為其龐大的存量業主群提供財富管理服務既增加了存量客戶的粘性，又對增量客戶有吸引力，萬科何樂而不為?

 

　　可以預計，未來十年的房地產市場將是存量時代的舞臺，如何在這個舞臺中外掛更多的、有價值的裝備越來越值得各大房企思考，而這才是萬科急于涉足銀行業的真正用意。