萬(wàn)通地產(chǎn)(600246)演繹了一出左右手騰挪套利的好戲。日前,萬(wàn)通地產(chǎn)披露,該公司以總價(jià)約11.98億元分別向5名受讓方出售所持北京CBD核心區(qū)中服Z3地塊34%的股權(quán),并其預(yù)計(jì)可獲約1.76億元的投資收益。
而這5名受讓方恰好又是萬(wàn)通參股的融資平臺(tái),這也意味著萬(wàn)通將地塊從左手倒到右手,便輕松套利。不僅套利1.76億元,萬(wàn)通通過將這塊已經(jīng)在手中捂了超過3年的核心地塊證券化,連續(xù)獲得兩次信托融資。
騰挪地塊權(quán)益套利
萬(wàn)通方面透露,此次出售的實(shí)為北京CBD核心區(qū)中服Z3地塊的開發(fā)公司(金通港地產(chǎn))的權(quán)益。此次交易前,萬(wàn)通地產(chǎn)持有金通港地產(chǎn)35%的股權(quán)。
而根據(jù)此次出售協(xié)議,萬(wàn)通地產(chǎn)將分別以2.41億元、2.4億元、2.37億元、2.41億元和2.4億元的交易對(duì)價(jià),將所持有的金通港地產(chǎn)35%股權(quán)中的6.83%、6.8%、6.73%、6.84%和6.8%股權(quán),分別轉(zhuǎn)讓給北京正奇尚誠(chéng)投資中心、北京正奇尚信投資中心、北京正奇尚德投資中心、北京正奇尚惠投資中心和北京正奇尚予投資中心,而上述受讓方皆為正奇資本控股公司。
此次交易后,萬(wàn)通地產(chǎn)對(duì)金通港地產(chǎn)的持股比例降至1%,正奇資本持股34%。萬(wàn)通地產(chǎn)表示,出售該地產(chǎn)項(xiàng)目后,公司可獲得資金約11.98億元,預(yù)計(jì)可獲得約1.76億元的投資收益。
值得注意的是,正奇資本正是萬(wàn)通地產(chǎn)與華潤(rùn)信托2013年4月成立的基金管理平臺(tái)。兩者持股比例分別為70%以及30%,萬(wàn)通地產(chǎn)主導(dǎo)基金的資產(chǎn)管理工作。當(dāng)時(shí),萬(wàn)通地產(chǎn)以正奇資本為平臺(tái),發(fā)起成立13.2億元規(guī)模的CBD物業(yè)投資基金集合資金信托計(jì)劃,投資中服Z3地塊,預(yù)計(jì)年收益率為12.57%~20.09%,期限為5~7年。
也就是說,此次交易實(shí)為萬(wàn)通地產(chǎn)將地塊權(quán)益從“左手”騰挪至“右手”,該公司便輕松從中套利1.76億元。
項(xiàng)目進(jìn)展緩慢
北京CBD核心區(qū)中服Z3地塊是萬(wàn)通地產(chǎn)聯(lián)合體在3年前獲得。2010年12月,萬(wàn)通地產(chǎn)與中金等公司組成聯(lián)合體以超過25億元價(jià)格拿下了中服地塊中的Z3地塊,而萬(wàn)通地產(chǎn)屬于聯(lián)合體中的“帶頭大哥”,擁有35%股權(quán)。
公開資料顯示,Z3地塊位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)國(guó)貿(mào)橋東北角,是CBD核心區(qū)僅存的12塊可出讓土地中僅有的兩塊緊鄰三環(huán)的土地之一,無(wú)論從三環(huán)方向或建國(guó)路方向都有著極佳的可視性,將被開發(fā)成為北京CBD核心區(qū)又一國(guó)際甲級(jí)寫字樓。
但是不久后,聯(lián)合體就出現(xiàn)了內(nèi)訌。2012年6月,北京市國(guó)土資源局網(wǎng)站發(fā)布了關(guān)于CBD核心區(qū)Z3地塊變更中標(biāo)聯(lián)合體公示,由于亞視公司因不能履行出讓合同約定的責(zé)任和義務(wù),申請(qǐng)退出該中標(biāo)聯(lián)合體。
此后,該地塊的開發(fā)頗為波折。3年時(shí)間過去,該地塊并無(wú)實(shí)質(zhì)性動(dòng)工的跡象。根據(jù)CBD物業(yè)投資基金說明書顯示,截至2013年6月28日,Z3項(xiàng)目仍處于準(zhǔn)備工作中,仍在進(jìn)行地勘、試樁招標(biāo)、基坑方案論證、地鐵安平等程序。該說明書當(dāng)時(shí)稱,該項(xiàng)目于2013年三季度取得開工證。
記者昨日針對(duì)該地塊目前進(jìn)展情況詢問萬(wàn)通方面,但至截稿時(shí)間,該公司仍未作出任何回應(yīng)。
商業(yè)地產(chǎn)證券化
“套利只是讓萬(wàn)通獲得短期資金回籠,萬(wàn)通此舉最大的目的其實(shí)是將商業(yè)地塊證券化,從而獲得曲線融資。”深圳某房地產(chǎn)基金高層人士分析稱。在他看來,中服Z3地塊是持有型物業(yè),不具有流動(dòng)性,短期內(nèi)不能轉(zhuǎn)化為巨大收益,而運(yùn)用資本手段可以釋放該土地資產(chǎn)的流動(dòng)性。
而據(jù)了解,上述CBD物業(yè)投資基金并非萬(wàn)通地產(chǎn)運(yùn)作Z3地塊的首次嘗試。早在2011年5月5日,針對(duì)中服Z3地塊,萬(wàn)通便發(fā)行了中糧信托·中金地產(chǎn)基金系列(中金佳業(yè))集合資金信托計(jì)劃,中糧信托有限責(zé)任公司為受托人,信托規(guī)模4.77億元,時(shí)限是7年。
“萬(wàn)通地產(chǎn)這種股權(quán)融資方式與房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)頗為相似,鑒于目前國(guó)內(nèi)的REITs還沒有完全合法化,所以萬(wàn)通相當(dāng)于曲線走了一個(gè)信托的渠道。”上述人士稱。據(jù)悉,REITs一般是先有項(xiàng)目注入,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估并確認(rèn)評(píng)估值,之后針對(duì)該項(xiàng)目公開發(fā)行股票,投資者可以從中獲取相應(yīng)利潤(rùn)。
上述人士坦言,目前國(guó)內(nèi)并不允許這樣打包出售,所以萬(wàn)通就只能找信托,通過信托募集資金,再由信托把整個(gè)資產(chǎn)購(gòu)入,類似于變相的REITs。“其實(shí)萬(wàn)通是將商業(yè)地產(chǎn)證券化的過程進(jìn)行了前置,但一般而言,資本進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)全會(huì)選擇物業(yè)成熟之后。”他說。
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