? ? 近日，光明食品集團旗下上市公司公布重組方案：原本主營出租車業(yè)、物流業(yè)及不銹鋼器皿制造業(yè)的海博股份，將把物流業(yè)務(wù)之外的業(yè)務(wù)置出上市公司，同時注入農(nóng)工商房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(下稱“農(nóng)房集團” )100%股權(quán)和農(nóng)房置業(yè)25%的股權(quán)。重組完成后，公司主營將轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)、物流兩大業(yè)務(wù)。

? ? 這一紙公告，宣布光明集團80億元地產(chǎn)資產(chǎn)注入海博股份，旗下農(nóng)房集團借此曲線上市，結(jié)束謀求資產(chǎn)證券化“七年長跑”之路。

? ? 根據(jù)公開資料，農(nóng)房集團最近三年主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，包括普通商品住宅及其配套商業(yè)地產(chǎn)、保障性住房、綜合商務(wù)樓的開發(fā)、銷售和服務(wù)。農(nóng)房置業(yè)擁有房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)，最近三年主要從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，開發(fā)的項目為西郊半島名苑。

? ? “上海國資改革是農(nóng)房集團借殼上市的最大動力。農(nóng)房集團此前嘗試IPO上市的模式，但和整個收緊的融資環(huán)境相違背。今年雖然整個上市環(huán)境較寬松，但對于農(nóng)房集團而言，也必須服從上海國企改革的政策。”長期關(guān)注上海地產(chǎn)行業(yè)的分析人士嚴(yán)躍進告訴時代周報記者，“借殼海博股份，屬于光明集團資源整合的重要一步，本質(zhì)上是為了提升協(xié)同效應(yīng)。從農(nóng)房集團在整個上海的發(fā)展來看，此前也面臨一些大的競爭和調(diào)整，資源整合下利好戰(zhàn)略擴張。”

? ? 7月22日，海博股份發(fā)布了包括財務(wù)報表審計報告、盈利預(yù)測在內(nèi)的一連串公告。不過，這一系列側(cè)重地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“成績單”卻并不容樂觀，盡管手握大量土地，且地產(chǎn)業(yè)務(wù)一度是光明集團利潤最高的支撐性業(yè)務(wù)之一，但目前農(nóng)房集團面臨的狀況并不容樂觀，除了較高的資產(chǎn)負(fù)債率外，農(nóng)房集團也面臨連年凈利潤下滑、銷售壓力嚴(yán)峻等危機。

? ? 時代周報記者就地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入海博股份相關(guān)事宜聯(lián)絡(luò)光明集團宣傳部長潘建軍，但截至記者發(fā)稿前，對方尚未給予任何回復(fù)。

? ? 光明集團擁有土地99萬畝

? ? 豐富的土地資源是光明集團地產(chǎn)業(yè)務(wù)最大的特點。

? ? 根據(jù)公開資料披露，去年6月以來，農(nóng)房集團至少斥資100億元在全國范圍內(nèi)激進購地，與之相對比的是農(nóng)房集團整個2013年的合約銷售額約為110億元。截至2013年末，農(nóng)房集團土地儲備300余萬平方米(約4600多畝)。

? ? 時代周報記者梳理后發(fā)現(xiàn)，截至目前，農(nóng)房集團足跡遍布上海、江蘇、浙江、安徽、廣西、河南、山東、湖南、湖北等地，而在去年新進入或加碼投資的城市，主要位于大長三角地區(qū)，如杭州、紹興、寧波、湖州、金華、舟山、宜興、揚州等地。

? ? 而據(jù)海博發(fā)布的公告披露，農(nóng)房集團土地儲備的比重為：上海和長三角占65%，其中：上海占13.8%，江蘇占23.4%，浙江占27.8%；外地占35%，外地項目中省會城市占16%，其余為外地三、四線城市。

? ? “去年開始，農(nóng)房集團明顯加快了全國化的布局，但是根據(jù)其土地儲備比重，在江蘇、浙江等地占到超過50%，而這些區(qū)域正是今年全國降價潮的重災(zāi)區(qū)。”一位房地產(chǎn)市場分析人士指出，“一般在上市之前，開發(fā)商都會選擇激進拿地，這對提高估值具有重要作用。然而，目前樓市遇冷，去年買這么多地，現(xiàn)在很有可能成為燙手山芋。”

? ? 時代周報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年9月3日，農(nóng)房集團擊退多家品牌房企，斥資14.86億元拿下杭州蕭山的兩幅熱門宅地蕭政儲出22號、23號地塊，其中22號地塊，出讓面積3.32萬平方米，可建面積8.29萬平方米，起價5.72億元。

? ? 經(jīng)過21輪報價，蕭政儲出22號地塊由農(nóng)工商集團以8.2億元競得，樓面價9892.03元/平方米；23號地塊，出讓面積3.14萬平方米，可建面積7.86萬平方米，起價4.51億元。經(jīng)過21輪報價，由農(nóng)房集團以6.66億元競得，樓面價8473.28元/平方米。而同期與農(nóng)房集團進入杭州地產(chǎn)市場的，則以總價25.95億元競得臨近的蕭政儲出21號地塊，樓面價10556.5元/平方米。不過，在杭州蕭山樓市已處極度低迷之下，目前已經(jīng)進入銷售的該地塊項目“恒大帝景”，根據(jù)售樓處發(fā)布的營銷宣傳方案，“折后單價11800元/平方米起，首付8萬元起”。

? ? 而在目前的市場環(huán)境下，農(nóng)房集團拿的蕭政儲出22號、23號地塊，建成銷售也即虧損之時。

? ? 而與農(nóng)房集團在全國的激進拿地相比，機構(gòu)更加看中的是農(nóng)房集團背靠的光明集團背后隱性的土地資源。此前有媒體稱，上海市國資委出資監(jiān)管企業(yè)所擁有的土地總量超過700平方公里，為上海市總面積的10%還多。在新一輪上海國資國企改革中，大量的隱性土地資產(chǎn)將在改革中被市場化。農(nóng)房集團董事長張智剛就曾表示，“大股東光明食品集團手中還有不少土地，通過“退二進三”，這些土地有可能會由我們接手。”

? ? 根據(jù)香港媒體的披露，截至2011年3月，光明食品集團所屬農(nóng)場經(jīng)營和管理的土地場域總面積約99.4萬畝，分布于上海市郊的崇明、奉賢、浦東新區(qū)(原南匯區(qū)域內(nèi))和江蘇省大豐市、安徽省黃山市，其中上海市郊約51.3萬畝，外省市約46.8萬畝。

? ? 在上海市郊的51.3萬畝土地中，光明集團及集團所屬子公司產(chǎn)權(quán)土地約12.2萬畝，包括注入資本金土地約9.8萬畝和劃撥土地約2.4萬畝。除了農(nóng)業(yè)用地，光明食品集團所屬各子公司在上海及全國各地，還擁有工商企業(yè)用地約1.65萬畝，是各子公司生產(chǎn)經(jīng)營主要場所。

? ? 中金公司在最近發(fā)布的一份研報中稱：“對接光明集團，積極參與“退二進三”。光明集團旗下符合上海“退二進三”計劃的存量土地，在上海市區(qū)有30多塊，面積上千畝，目前農(nóng)房集團已經(jīng)參與的項目包括北外灘梅林正廣和大樓整體平移等。”

? ? 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進對時代周報記者分析說，“對于光明集團來說，因為有不少工業(yè)用地，而目前上海對于工業(yè)用地二次開發(fā)的支持力度在加大。獲取此類土地資源，結(jié)合農(nóng)房的房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，一來能減少土地獲取成本，二來利好土地資源的盤活和價值發(fā)現(xiàn)。”

? ? 如果光明集團大部分土地資源盤活入市，光明系地產(chǎn)將成為國內(nèi)少見的“大地主”。

? ? 守著聚寶盆一季度虧近2億

? ? 一方面因海量的土地資源而備受期待，另一方面光明集團旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)因盈利能力欠佳、面臨較大資金壓力而遭受質(zhì)疑。

? ? 根據(jù)公告披露，農(nóng)房集團2011-2013年的營業(yè)收入分別為44.64億元、62.4億元、100.59億元，歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為5.02億元、4.8億元、3.39億元。

? ? 為了回應(yīng)市場對于農(nóng)房集團近幾年增收不增利的質(zhì)疑，海博股份在7月22日又發(fā)布了盈利預(yù)測，公告顯示，海博股份2014、2015年的營業(yè)收入預(yù)測額分別為131.6億元(售房收入106.3億元)和162.9億元(售房收入141.5億元)，同期歸屬于母公司所有者的預(yù)測凈利潤分別為6.2億元和9.17億元。

? ? 不過，一家“四大”會計師事務(wù)所的資深人士在分析了農(nóng)房集團2012、2013以及2014年一季報之后，依然對該公司的財務(wù)狀況表示了擔(dān)憂。

? ? “歷史數(shù)據(jù)表明這家公司的負(fù)債偏高，償債能力目前不是很好，一季度利潤為負(fù)數(shù)，由于目前一季度凈利是負(fù)數(shù)，所以你會看到收益率的數(shù)字也不太好看。”根據(jù)該人士計算得出的數(shù)據(jù)顯示，農(nóng)房集團2012年、2013年以及2014年一季度資產(chǎn)負(fù)債率分別高達74%、83%、86%；毛利率僅為25%、19%、20%；其中最引人關(guān)注的是，2014年1-3月凈利潤為-19527.91(萬元)，虧損近2億元。

? ? 農(nóng)房集團董事長張智剛曾對公司毛利偏低情況作出過解釋，他稱：“去年我們保障房的竣工面積比例達到了30%，這顯然會拉低公司的利潤率。上市以后，保障房的占比肯定會降低。同時，為了公司的長遠發(fā)展，我們把所有樓盤歷史遺留的增值稅問題全部解決了。雖然這兩年的利潤不高，但我們是為了將來的發(fā)展夯實基礎(chǔ)。”

? ? 海博股份高層人士則對時代周報記者解釋稱：“目前看到的農(nóng)房業(yè)績這塊的凈利潤為負(fù)數(shù)，僅僅只是周期性的結(jié)果，并不能反映企業(yè)真實的經(jīng)營狀況。很多人只看到這一層，沒有往深入分析。如果這個企業(yè)真的虧損嚴(yán)重，我們怎么可能做資產(chǎn)重組的事情？這是結(jié)算周期的關(guān)系，受到一些項目、政策的影響，你們也應(yīng)該看到它今年承諾的利潤是6億元。農(nóng)房集團的利潤是不用擔(dān)心的。”

? ? 不過，中金公司的研報分析顯示：“農(nóng)房集團扎根上海，輻射長三角。在手項目(包括在銷、將售和開發(fā))共計33個，其中30%在上海，大部分為住宅地產(chǎn)，考慮上海獨特的資源稟賦，我們認(rèn)為這些項目的風(fēng)險相對較小。但剩余70%項目幾乎都在三線及以下城市，且大部分為中高端住宅，考慮三線城市戶均一套的保有量，高于縣城的生活成本和弱于一、二線城市的學(xué)校、醫(yī)療等配資源套，及剛性的戶籍制度，需求偏弱；疊加供給偏大、開發(fā)商為了回籠資金，目前在銷的19個項目存在售價下跌的風(fēng)險，可能會拉低公司的利潤率。”

? ? 此外，農(nóng)房集團在各地的銷售形勢同樣堪憂。根據(jù)光明集團內(nèi)刊顯示，農(nóng)房集團在今年3月17日召開的2014年營銷工作會議上強調(diào)：“(公司)面臨嚴(yán)峻的銷售形勢和艱巨的任務(wù)”，并表示“面對2014年國家銀根收緊的趨勢，只有‘現(xiàn)金為王’才能站穩(wěn)腳跟”。

? ? 作為一家“深耕上海市場”的本地房企，有業(yè)內(nèi)人士在分析了克而瑞2014年上半年上海銷售數(shù)據(jù)后向時代周報記者指出，“對比一些外來的房企，比如、新城控股等，會發(fā)現(xiàn)農(nóng)工商作為上海大本營，銷售業(yè)績其實還不如他們”。

? ? 差異化布局養(yǎng)老物流地產(chǎn)

? ? 實際上，光明集團推動房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上市的想法已有7年。早在2008年，時任光明集團總裁曹樹民就曾表示，正在尋找私募機構(gòu)進行戰(zhàn)略合作，共同推動房地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊單獨上市。

? ? “IPO、借殼都有可能，但不會選擇(光明集團)旗下4家上市公司作為借殼對象。”曹樹民當(dāng)時稱，旗下上市公司都沒有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，農(nóng)房集團借殼已有上市公司進行融資不符合專業(yè)化運作的思路，“如果借殼，我們會更多考慮買入其他的殼，并在合適的時機選擇上市。”

? ? 他所指4家上市公司是、海博股份、、第一食品。不過，事實證明光明集團的思路發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

? ? 海博股份高層人士則向時代周報記者披露了地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入之后的整體思路。他說：“我們看上市地產(chǎn)公司的時候，也能發(fā)現(xiàn)一些區(qū)別。仔細(xì)分析一些高市盈率的房地產(chǎn)企業(yè)，他們都有一些亮點。有些房企也在做1+X的轉(zhuǎn)型，這也是他們有高估值的原因。我們這一次重組也符合房地產(chǎn)企業(yè)1+X的選擇。現(xiàn)在農(nóng)房提出來的是，除了做住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)外，還有物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)的概念。我們做樓宇倉儲，比如到小區(qū)里建收簽庫，這個將來都是有機會的。”

? ? 此外，海博物流在上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)有11萬平方米的土地資源、有西郊冷鏈園區(qū)的土地資源，以及菜管家電商平臺的物流倉儲建設(shè)，也在此次重組中因地產(chǎn)業(yè)務(wù)的注入而被寄予厚望。

? ? 該人士同時透露，海博股份內(nèi)部人事將會發(fā)生較大變動。“除了農(nóng)房是進來的，我們有兩類海博出租、不銹鋼企業(yè)會出去，物流業(yè)務(wù)會留在上市公司。所以跟物流相關(guān)的高管會留下來，與物流無關(guān)的高管會出去，這個調(diào)整是肯定的。”

? ? 宣布將地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入海博股份之后，光明集團打出的第一張牌是布局養(yǎng)老地產(chǎn)。7月21日，光明食品(集團)有限公司宣布，旗下的兩家子公司—農(nóng)房集團與上海長江總公司，將合作開發(fā)位于崇明的養(yǎng)生莊園項目。該合作項目規(guī)劃用地2000畝；項目計劃2015年底至2016年初開工建設(shè)，第一期投資約20億元。

? ? 根據(jù)合作協(xié)議，農(nóng)房集團、長江總公司將共同出資成立項目公司，由農(nóng)房集團控股，利用長江總公司土地資源推進崇明養(yǎng)生莊園項目。另據(jù)了解，光明集團有意將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)資源相結(jié)合，因地制宜嘗試養(yǎng)老商業(yè)模式。

? ? “目前從上海區(qū)域市場看，崇明的房企競爭程度相對小，土地資源相對低廉，而生態(tài)優(yōu)良是崇明的一個優(yōu)勢。目前上海房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的力度并不是很大，優(yōu)秀的企業(yè)也不多。農(nóng)房希望把養(yǎng)老地產(chǎn)作為其招牌項目，此類差異化產(chǎn)品的打造，自然也是提高競爭優(yōu)勢的一個手段。”分析人士嚴(yán)躍進指出。

? ? 不過，目前涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的大部分房企更多地還是依賴傳統(tǒng)的銷售利潤補貼項目運營的模式，盈利模式有待繼續(xù)探索。