在韓國濟州島漢拿山南麓，三個中國開發商想送給當地人一份價值2200億韓元(約14億元人民幣)的“禮物”，但一些當地人卻只想把他們趕走。

    2200億韓元將用于建造一座占地超過800畝的大規模觀光度假村，位于西歸浦市南元邑為美里。項目所在地原先是一片牧場，兩年前，牧場主將土地賣給了這三家中國開發商。

    雖然政府已經在去年底批準了這一項目，但由于擔心度假村對環境造成威脅，濟州當地多個公民組織一直對項目公開表示反對。而韓國媒體也開始在這一話題上投入越來越多的關注。

    這讓第一次“出海”的中國開發商備感不適。

    順利起步

    這三家中國開發商都來自青島，他們在濟州合資注冊了百通鑫源株式會社(下稱“百通鑫源”)，這是第一家在濟州島買地的中國獨資企業。公司控股股東為青島當地最大的本土房地產企業——青島百通集團，另兩個股東也是當地民營開發商。

    百通集團第一次到濟州島考察是在2010年，那一年濟州出臺新移民政策，外國人購買特定種類的房產總價超過50萬美元，即可取得韓國綠卡。百通集團從中嗅到商機。很快，投資便有了眉目，當年年底，三家青島開發商聯合收購了這800多畝土地。

    “一畝地大約6萬~7萬元人民幣。”百通鑫源社長張凱昕對《第一財經日報》記者說，“這是相當劃算的價格，現在已經很難再買到這么便宜的地。”

    按照設計規劃，這個名為“為美觀光度假村”的項目將分三期開發，總投資2200億韓元，預計在2016年底全部開發完畢。第一期首先開發約100多套聯排別墅，目標客戶是青島的富裕人群，此后還將滾動開發獨棟別墅、酒店以及一座象征青島城市文化的啤酒博物館。2011年11月，百通鑫源向濟州道政府提交了開發申請，并于去年11月獲得批準。

    正當對未來充滿期待的百通鑫源準備大干一場時，卻遭到了來自當地居民以及公民團體的“當頭棒喝”。

    環保爭議

    “百通鑫源的項目距離漢拿山保護區只有700米。項目范圍內，有保護等級為一、二、四等的地下水水源，其中一等是最高保護等級。”牽頭抗議的公民組織Citizens’CoalitionforEconomicJustice(下稱“CCEJ”)濟州分支負責人HanYung-cho對記者說，這是一個在韓國國內十分強勢的公民團體。

    來自濟州島以外的人，也許很難理解當地對于地下水的那種神秘而深厚的感情。濟州作為一個孤立的海島，地下水一直是當地人賴以生存的淡水資源。當雨水落入漢拿山山坡的森林，滲入地下，這些地下水便積蓄而成。當地人對地下水的嚴格保護，令這里出產的礦泉水名聲在外。

    濟州人保護地下水的情緒也格外強烈。HanYung-cho指出，百通鑫源的度假村項目建于山坡地帶，需要大量泥土鋪墊地基，所在區域的植被將因此由250萬平方米減少至117萬平方米，而地下水正是順著這些山坡上的森林滲透積蓄而成。

    “濟州道道廳急于吸引外資，對外國投資的批準過于寬松，我們最初發起抗議，目的是希望政府能夠對項目做更加深入的研究，設立更嚴格的審查標準。”HanYung-cho說。

    2012年12月9日，包括HanYung-cho在內的15名反對人士，將反對理由寫成了一份研究報告，他們召開討論會、記者會，向政府陳書、向居民發放宣傳資料。

    濟州當地居民反對中國房地產項目一時成為了濟州乃至韓國媒體關注的熱點。當越來越多反對聲匯聚到張凱昕耳中時，張凱昕感受到了一種在中國從未感受過的壓力。

    “政府規定，為美里項目700多畝土地中有200畝出于保護地下水的目的，禁止開發。濟州人對環境保護很看重，保護措施也很多，只要居民的意見正確，我們都會接受。”張凱昕說。

    但HanYung-cho告訴記者，百通鑫源從未與居民以及公民團體直接溝通過，也沒有因為批評意見而對項目進行調整，為此，他們還將繼續抗議下去。

    麻煩不斷

    在濟州，遭到當地居民抗議的開發商并不止百通鑫源一家。2011年以來，來自馬來西亞的成功集團以及韓國本土的樂天集團的項目也飽受批評。樂天集團為此最終不得不放棄了一項投資計劃。

    “濟州要發展經濟，吸引投資的方向應該是觀光業或者高科技業，而不是房地產！”HanYung-cho認為，這也是不少濟州人共同的看法。

    事實上，涌入濟州島的外國資本，基本上都集中在房地產領域，而外資中，中國開發商是當之無愧的主力。

    2010年以來，短短三年時間，中國開發商與當地共簽約9個投資，買走的土地面積達到180萬平方米，占整個濟州島面積的0.1%。

    這些項目無一例外以房地產開發為主，且房屋單套的價格均在移民投資門檻要求的50萬美元以上。以百通鑫源的度假村為例，CCEJ的報告指出，項目可供銷售的住宅占到總面積的29.6%，而真正屬于觀光業的酒店以及博物館的面積只占3.6%和2.4%。

    “房地產項目投機色彩濃厚，中國開發商建好房子然后賣給中國人，這些購房者在五年后取得綠卡，又可能繼續出售這些房屋，長遠來看，這些投資對當地經濟的幫助十分有限。”當地一位居民告訴記者。而認同HanYung-cho觀點的濟州人并不在少數。

    不過張凱昕表示：“我們并不太從盈利的角度考慮這個項目，利潤不是我們最大的追求，我們只是希望能夠拓寬投資渠道，嘗試去運營度假村的模式。”

    面對反對的聲音，百通鑫源無可奈何，因為項目是中國獨資，缺少韓國合作伙伴的協調和幫助，百通鑫源不得不全憑自己摸索經驗，克服不斷出現的挑戰。

    也許對百通鑫源唯一稱得上不錯的消息是，至少到目前為止，濟州道政府對中國開發商來此投資房地產還是十分鼓勵的。一位曾從事建筑業的濟州居民說，“為美觀光度假村”在一年時間里即走完了通常情況下兩年才能走完的政府審批程序，速度之快并不多見。

    張凱昕介紹，百通鑫源正在為“為美觀光度假村”申請開工事業許可，不出意外的話，項目將在今年3月正式動工。不過可以想見的是，項目面臨的麻煩仍將繼續。