繼去年以36.3億拿下上海虹橋商務區兩宗熱地之后，富力地產又于近日以22.24億元拿下了同區域的第3個項目。3月27日，富力地產就收購虹橋商務區核心區一期8#D13地塊在商務區管委會舉行簽約儀式，收購價格為22.24億元。

　　不同于前兩宗的招拍掛拿地，這一次，富力地產是以22.24億元的總價，收購了成交于3年前的虹橋商務區核心區一期08號地塊中的一個子項目，即D13。

　　資料顯示，D13地塊占地面積約4.6萬平方米，建筑面積約26.7萬平方米，屬商辦項目，涵蓋酒店式公寓、標準辦公、五星級酒店及精品酒店等多種物業類型。

　　據悉，上述交易預計會在4月底完成。至此，富力地產在上海虹橋商務區投資總額已接近200億元，開發體量超過66.7萬平方米。

　　低調的上海市場

　　事實上，自2007年入滬以來，富力地產在上海的發展相對低調。

　　據上海業內人士觀察，富力地產近幾年在上海主要是一些低密度的住宅，其他的項目比較少。

　　除去上述虹橋商務區的3個項目之外，該公司目前在上海有富力桃園以及嘉譽灣(與合景泰富合作)兩個項目。其中，富力桃園已經售罄，嘉譽灣的住宅部分也已于2011年末開始出售。

　　根據富力地產2013年年報，該公司在上海及周邊地區錄得的協議銷售總值為16.63億元，協議銷售面積為9.36萬平方米。與其所進入的其他城市相比，上海的銷售在廣州、北京及周邊地區、天津、太原、海南、哈爾濱等城市與區域中，排名第七。其中廣州貢獻銷售已達108.35億元，北京及周邊地區為84.96億元。

　　同樣，在2012年上海銷售額為24.6億元，排名第四位于北京、廣州和天津之后，其中廣州2012年銷售額為74.1億元，北京銷售額為56.5億元。

　　由此看來，富力地產在上海市場的業績表現因缺少項目儲備，而與其在廣州、北京的銷售差距有進一步擴大趨勢。

　　據了解，目前在富力地產內部，上海市場不再是單獨大區。據其2013年年報透露，上海、南京、杭州與北京、天津、西安、太原、沈陽、哈爾濱、大同一并被劃為富力地產的華北區域。

　　富力2013年報中對于上海(含周邊地區)如此點評：由于在青浦區的富力桃園于2013年清盤，銷售重點集中于昆山富力灣，該項目為低密度住宅。期內，該項目銷售額為人民幣7.83億元。

　　富力方面預計，今年將會在上海市區推出第一個100%完全擁有的項目，位于2013年收購的虹橋地塊。據悉，該大虹橋商務核心區項目名為“富力十號”。

　　基于對富力地產多年的觀察，行業人士認為，富力之前在上海發展較慢主要是因為戰略問題。

　　“之前，他們在上海乃至整個長三角地區的投資就不是很大，所以發展步伐較慢，一個項目賣完了，后期的項目就接不上。”

　　除此之外，該人士還指出，在市場沖擊力方面，富力表現得十分低調。

　　“在自身項目的去化方面，并沒有形成銷售亮點。每個項目基本都是平平淡淡地在賣，而不是集中放量、快速去化。”

　　200億加碼虹橋商務區

　　面對今年700億元的銷售目標，富力地產董事長李思廉希望上述局面能夠得到提振。

　　去年，他在點評當年土地市場之時曾公開表示，這么多優秀開發商集中到上海競拍是有原因的，富力會以行動說明一切(進入上海市場的決心)。

　　值得玩味的是，李思廉對于上海市場的認同將完全加碼在虹橋商務區以及商業地產之上。

　　僅去年至今，富力已先后3次斥重金在上海虹橋商務區布局寫字樓、住辦以及商辦項目，投資總額已接近200億元，開發體量超過66.7萬平方米。

　　上海業內人士認為，“現在看來，富力對于上海市場在做一些策略調整。從去年開始，他們僅在虹橋商務區的投資已達200億，在這個區域也算有相當的話語權了。這么多的資金投入之后，在運營方面必然會采用與之前不同的做法，比如回款的速度、帶給市場的沖擊力都會有所不同。想要在華東地區樹立起認同度高的品牌，高強度的能量集中爆發是必須的。”

　　另有長期關注富力的分析人士表示，富力之所以會將200億加碼在商業地產，主要還是富力比較擅長寫字樓產品。

　　“他們覺得寫字樓是自己的強項，特別是之前在廣州珠江新城做得比較成功，所以想借鑒這些經驗，復制這種模式。”

　　一直以來，富力地產把重要精力傾注于商業地產的開發與運營，涉及更多的是酒店和寫字樓。眾所周知，富力地產開發的寫字樓項目多以散售為主。比如在廣州，除了富力中心是自持之外，盈凱廣場、盈盛廣場、盈通大廈、盈豐大廈等多個超甲級寫字樓項目都以散售的形式發展。

　　對此，上海業內人士指出，富力地產仍然需要思考這種模式是否適用的問題。“散售模式不僅會減少增值空間，而且在上海市場能否獲得認可還有待觀察，畢竟在上海這樣區域的寫字樓，自持亦或整售的會比較多。”

　　而富力需要應對的另一個問題是，2014年，大虹橋商辦項目將進入集中上市階段，至2015年，虹橋商務區核心區將產生261萬平方米的甲級寫字樓。

　　“這相當于該年度上海甲級寫字樓預計總存量的24%，而整個虹橋商務區的商辦項目供應量將相當于浦西歷史上全部的供應量。”戴德梁行華東區寫字樓部董事沈潔曾在一份報告中如是說。

　　每個硬幣都有兩面。虹橋商務區未來的發展前景被普遍看好，這也恰恰造成了其發展過程中的問題供應過剩。

　　“這一區域成長的速度未必能夠像大家預期的這么快。”上海資深業內人士指出，目前開發商還沒有在具體項目的運營當中遇到這些問題，主要是因為還沒項目投入運營。

　　“但一些先期的項目投入運營之后就會發現問題。比如，該區域的產業能量不足以支撐這么大的商辦物業供應量。直白的講就是，項目開業之后很可能會是空的。”但該人士同時認為，“現在把錢砸下去沒關系，因為有規劃、有前景支撐。”