“盈利前景不明”依然是2014年養(yǎng)老地產(chǎn)頭上的難題。如何才能扭轉(zhuǎn)這一局面在未來獲利也一直困擾著行業(yè)。

　　對于這一問題，世邦魏理仕環(huán)球研究部華北區(qū)董事陳紅飛指出，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展要依托行業(yè)先行、專業(yè)細(xì)分，以及相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的相互打通后，通過各專業(yè)競爭力的有效利用，降低社會成本，才能實現(xiàn)盈利。

　　記者：從你們掌握的情況來看，為什么在盈利不明朗的情況下仍有企業(yè)布局養(yǎng)老地產(chǎn)

　　陳紅飛：這些企業(yè)之所以踴躍地進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場，是看到了中國老齡化問題以及未來廣闊的市場前景。現(xiàn)在進(jìn)來，也是為占據(jù)市場做準(zhǔn)備。

　　記者：現(xiàn)在很多企業(yè)都去國外考察養(yǎng)老地產(chǎn)運營，從你們來看，國外有哪些好的商業(yè)模式是國內(nèi)企業(yè)可以借鑒的?

　　陳紅飛：國外的養(yǎng)老社區(qū)經(jīng)營模式類似酒店，一般是開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，金融機構(gòu)持有物業(yè)，管理外包收取管理費。提供的服務(wù)是根據(jù)老人身體狀況分級，服務(wù)內(nèi)容越多，級別越高，收費越高。

　　但因國內(nèi)沒有經(jīng)驗成熟的運營商，也缺乏專業(yè)服務(wù)人員，國外的這一模式目前還無法落地中國。目前國內(nèi)的經(jīng)營模式主要是會員制、押金制等簡單的盈利模式。

　　其實，有一種較為理想的模式是在住宅社區(qū)中配套一小部分養(yǎng)老地產(chǎn)。用養(yǎng)老的部分帶動住宅銷售，用銷售收益來補貼養(yǎng)老地產(chǎn)運營。

　　記者：在養(yǎng)老機構(gòu)運營環(huán)節(jié)中，哪一個環(huán)節(jié)比較重要?

　　陳紅飛：服務(wù)最重要。對于服務(wù)的重要性，房地產(chǎn)企業(yè)及其他投資者也比較清楚，很多企業(yè)甚至到國外尋找服務(wù)管理公司，但因文化差異及國情差異，國外服務(wù)管理模式很難落地。在人員培訓(xùn)方面，開發(fā)商又擔(dān)心培訓(xùn)好被高薪挖走，以至于最后養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老機構(gòu)運營只能從保姆公司招人，這必然導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量和水準(zhǔn)難以提升。

　　但好服務(wù)實現(xiàn)的前提是這一行業(yè)先形成。形成之后，保險公司會制定詳細(xì)計劃，完善養(yǎng)老護理保險，降低養(yǎng)老成本;專業(yè)護理人才和第三方老年護理公司也會出現(xiàn)，以達(dá)降低服務(wù)成本、提升專業(yè)服務(wù)質(zhì)量的目的。

　　實際上，最理想的是相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)打通，各司其職，只有這樣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才能走上正軌。屆時養(yǎng)老地產(chǎn)市場面臨的盈利模式和服務(wù)問題都將得以解決。

　　記者：在你看來，未來誰會成為養(yǎng)老地產(chǎn)市場中的主流力量?

　　陳紅飛：現(xiàn)在開發(fā)商、保險公司、養(yǎng)老機構(gòu)都在布局市場，他們都有自己核心的競爭力，只憑借任何一方力量都很難成為市場主導(dǎo)。對開發(fā)商來說，最大的優(yōu)勢是建房子，但長期持有運營上，資金和照護都有壓力，低回報和長周期開發(fā)商很難承擔(dān)。

　　對保險資金來說，便宜可長期投入的資金是核心競爭力，可以開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品，對接養(yǎng)老計劃，但險企自己做開發(fā)實際上意義不大。養(yǎng)老機構(gòu)有管理能力，但既缺錢也沒有開發(fā)經(jīng)驗。養(yǎng)老地產(chǎn)市場是一張“大餅”，對各方來說必須分著吃。任何一方想單獨做所有事情都會很困難，所以不會出現(xiàn)單獨一方成為市場主體的情況。

　　記者：2014年養(yǎng)老地產(chǎn)市場會有怎樣的發(fā)展?你怎么看待養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景?

　　陳紅飛：養(yǎng)老地產(chǎn)火起來也就是這兩年，作為一個新業(yè)態(tài)，在發(fā)展初級遇到各種困難也是正常的。至于2014年也很難有大的突破，一個行業(yè)不是說發(fā)展到第三年就能起來的。開發(fā)商可以在保證收支平衡的情況下嘗試多種盈利模式。

　　未來的市場前景是很大的，但市場規(guī)范和盈利模式還是需要很長的培育周期，現(xiàn)在進(jìn)入的企業(yè)要耐心等待，積極應(yīng)對。