近期監(jiān)管部門告誡銀行機(jī)構(gòu)，地方政府融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，但同時(shí)也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患，其中之一為部分地方因地價(jià)、房價(jià)漲幅回落，償債壓力較大。

　　監(jiān)管部門在此時(shí)告誡銀行房地產(chǎn)回落壓力增大可能帶來的信貸風(fēng)險(xiǎn)是非常及時(shí)和必要的。商業(yè)銀行一定要仔細(xì)聆聽，一定要盡快梳理、調(diào)查摸底地方融資平臺(tái)中涉及房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況。進(jìn)行分類排隊(duì)后，對(duì)于涉嫌風(fēng)險(xiǎn)較大的地方融資平臺(tái)貸款要多策并舉，迅速拿出化解風(fēng)險(xiǎn)的具體對(duì)策。

　　這次監(jiān)管部門對(duì)銀行的告誡重點(diǎn)在于地方融資平臺(tái)中涉及銀行貸款部分。根據(jù)去年審計(jì)署審計(jì)結(jié)果，在地方融資平臺(tái)負(fù)債17.9萬億元中，大約有銀行貸款10.1萬億元。地方政府融資平臺(tái)貸款正逐步進(jìn)入還債高峰期，約37.5% 的貸款在2013 年至2015 年內(nèi)到期，即：今明兩年到期地方融資平臺(tái)貸款3.8萬億元。而地方融資平臺(tái)債務(wù)包括貸款主要是以土地出讓金收入為還款來源，即以土地為還款抵押的。地方政府性債務(wù)對(duì)土地出讓收入的依賴程度較高。審計(jì)署報(bào)告顯示，地方政府承諾以土地出讓收入償還的債務(wù)余額占其負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的37.23%。目前房價(jià)正在下跌，土地拍賣冷清，一些城市已經(jīng)出現(xiàn)低價(jià)甚至流拍現(xiàn)象。已經(jīng)直接威脅到地方融資平臺(tái)貸款安全，平臺(tái)貸風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)顯露出來。一些地方平臺(tái)到期貸款開始玩起“拖字訣”，要么借新還舊，要么進(jìn)行展期。這將把平臺(tái)貸款的小風(fēng)險(xiǎn)拖成大風(fēng)險(xiǎn)，最終釀成大禍。

　　更加值得警惕的是，一些銀行包括個(gè)別監(jiān)管部門對(duì)地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，以總體風(fēng)險(xiǎn)可控而盲目樂觀、自我陶醉，低估地方政府的負(fù)債規(guī)模，高估地方政府的償債能力，盲目提供融資。這是極其危險(xiǎn)的。

　　除了地方融資平臺(tái)貸款以外，地價(jià)房價(jià)下降對(duì)銀行貸款安全造成威脅的還有幾個(gè)方面：銀行自身的房貸風(fēng)險(xiǎn)。央行最新數(shù)據(jù)顯示，3月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.78萬億元。地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.12萬億元。個(gè)人購房貸款余額10.29萬億元。保障性住房開發(fā)貸款余額7783億元。四項(xiàng)合計(jì)，截止目前房地產(chǎn)貸款總額為15.97萬億元。這里面最大的風(fēng)險(xiǎn)在于房產(chǎn)開發(fā)貸的3.78萬億和地產(chǎn)開發(fā)貸的1.12萬億元，兩項(xiàng)合計(jì)4.9萬億元。地價(jià)房價(jià)下降對(duì)這部分貸款安全構(gòu)成直接危險(xiǎn)。在10.29萬億元的個(gè)人購房貸款中風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在于多套房的投資投機(jī)性貸款斷供風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)信托以及信托產(chǎn)品兌付危機(jī)牽扯到銀行資金的風(fēng)險(xiǎn)。有研究報(bào)告指出，2014年的到期信托量大約為5.3萬億元，較2013年增幅超過5成。海通證券此前報(bào)告稱，2014年房地產(chǎn)信托到期量約為6335億元。信托許多產(chǎn)品都與銀行有著千絲萬縷的聯(lián)系。一些房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就是銀行為了逃避信貸監(jiān)管政策而借道信托平臺(tái)的，其本身就是銀行的信貸資金。房地產(chǎn)下行直接對(duì)信托產(chǎn)品和銀行信貸資金帶來風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，銀行同業(yè)業(yè)務(wù)中的信托受益權(quán)返售業(yè)務(wù)，大多都進(jìn)入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域，這部分資金歸根結(jié)底還是銀行的。隨著房價(jià)、地價(jià)走低，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)裸露出來。通過信托平臺(tái)流向房地產(chǎn)的信貸資金是銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。

　　擔(dān)保圈貸款風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)之一。其中包括房地產(chǎn)企業(yè)給擔(dān)保或者其他企業(yè)給房地產(chǎn)企業(yè)擔(dān)保的貸款。特別是一些沒有實(shí)力的融資性擔(dān)保公司給房企擔(dān)保的貸款風(fēng)險(xiǎn)暴露較為嚴(yán)重。擔(dān)保圈亂象已經(jīng)使得銀行貸款遭殃。

　　商業(yè)銀行必須按照監(jiān)管部門要求，控制信貸總量。在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)情況下，要嚴(yán)把新增貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)平臺(tái)貸款應(yīng)該停止發(fā)放。立即對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行摸底排查，落實(shí)平臺(tái)貸款到期還款責(zé)任，落實(shí)擔(dān)保等第二第三保證責(zé)任，落實(shí)具體還款日期等。有必要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)貸款對(duì)象要求其增加抵押質(zhì)押保證。

　　要對(duì)房地產(chǎn)貸款進(jìn)行壓力測試。劃分房價(jià)下跌10%、30%、50%、60%等檔次進(jìn)行壓力測試，看其房貸不良貸款上升的程度如何 擊穿銀行承受貸款風(fēng)險(xiǎn)的底線在哪里?科學(xué)設(shè)定房貸風(fēng)險(xiǎn)的“警戒線”。做好預(yù)警預(yù)測，以便未雨綢繆提前謀劃對(duì)策。